Tài sản trong Luật Dân sự

TÀI SẢN

Nhập đề	GIỚI THIỆU CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN
Chương I	TÀI SẢN
Mục 1	Động sản và bất động sản
Mục 2	Phân loại thứ cấp
Mục 3	Các tài sản vô hình
Mục 4	Quyền sử dụng đất
Chương II	QUYỀN SỞ HỮU
Mục 1	Nội dung pháp lý của quyền sở hữu
Mục 2	Căn cứ xác lập quyền sở hữu
Mục 3	Bằng chứng về quyền sở hữu
Mục 4	Các hình thức sở hữu
Mục 5	Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu

Nhập đề -  GIỚI THIỆU CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN

TOP

Khái niệm tài sản - Thuật ngữ “tài sản” (biens - property) có thể được hiểu theo hai cách:

- Thứ nhất: về phương diện pháp lý, tài sản là của cải  được con người sử dụng. “Của cải” là một khái niệm luôn luôn biến đổi và hoàn thiện cùng với sự phát triển của quan niệm về giá trị vật chất. Ở xã hội La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa, gia súc...Còn trong xã hội hiện đại ngày nay, ngoài của cải trong gia đình, chúng ta còn có một số loại tài sản đặc biệt, như năng lượng mặt trời, thủy năng, sóng vô tuyến, phần mềm máy tính...

- Thứ hai: trong ngôn ngữ thông dụng hằng ngày, tài sản là một vật cụ thể mà có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống hằng ngày.

           

Dù được hiểu theo các nào, tài sản cũng có hai loại, tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình. Hay nói khác đi, các tài sản đều hữu hình hoặc đều có thể hữu hình hóa. Bởi lẽ, một quyền gắn với tài sản - gọi là tài sản vô

hình - có thể trở thành tài sản hữu hình khi quyền đó được thực hiện bằng việc sử dụng nó làm một vật thay thế trong một giao dịch, hoặc khi quyền đó được định giá bằng tiền hay được chuyển nhượng có đền bù... Và dù vô hình hay hữu hình, của cải hay vật chỉ có thể là tài sản nếu chúng được sở hữu, nghĩa là thuộc về một người nào đó hay chính xác hơn là thuộc về một chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự.

Khái niệm sản nghiệp

Sản nghiệp (theo tiếng Latinh là patrimonium), với tư cách là phạm trù kỹ thuật của khoa học luật được hiểu là một tổng thể các quan hệ pháp luật về tài sản, là tập hợp các tài sản có và tài sản nợ của một chủ thể chứ không chỉ đơn thuần là một bộ sưu tập đồ vật. Bất kỳ yếu tố nào của tài sản nợ cũng được bảo đảm bằng toàn bộ tài sản có và ngược lại bất kỳ yếu tố nào của tài sản có cũng có thể được dùng để thanh toán toàn bộ tài sản nợ.

Tài sản có thuộc sản nghiệp là tập hợp tất cả những tài sản thuộc về chủ sở hữu, hay đúng hơn đó là tập hợp tất cả những quyền tài sản có cùng một chủ thể. Tuy nhiên, các quyền tài sản chỉ được xem là các yếu tố của một sản nghiệp khi các quyền đó có thể được định giá bằng tiền. Do đó, các quyền không định giá được bằng tiền được gọi là các quyền không có tính chất tài sản hay là quyền nhân thân ( Ví dụ như quyền đối với tên họ; quyền được tôn trọng danh dự, nhân phẩm; quyền bầu cử; quyền khiếu nại, tố cáo...).

           

Các quyền tài sản tạo thành một tập hợp - sản nghiệp - và tập hợp này tồn tại độc lập với các quyền tài sản đó. Tài sản có thể được mua bán, sử dụng, hao mòn, thậm chí biến mất nhưng sản nghiệp vẫn được duy trì. Do đó, một chủ nợ không có bảo đảm chỉ có quyền yêu cầu kê biên và bán đấu giá bất kỳ tài sản nào của người mắc nợ ở thời điểm kê biên mà sẽ không có quyền này đối với những tài sản đã chuyển nhượng trước khi nợ đến hạn đòi. Mặt khác, cần chú ý rằng sản nghiệp không chỉ là tài sản hiện có mà còn bao gồm cả những tài sản sẽ có của chủ sở hữu.

           

Tài sản nợ thuộc về sản nghiệp là tất cả những nghĩa vụ tài sản của một người. Hay nói một cách đơn giản hơn đó là những gì còn lại của khối tài sản sau khi đã trừ đi các giá trị của các nghĩa vụ tài sản. Trong kinh tế học, có khái niệm tài sản có ròng (actif net) của sản nghiệp. Khi tài sản có ròng có giá trị dương, ta nói sản nghiệp có khả năng thanh toán; và ngược lại, nếu đó là một giá trị âm, đồng nghĩa với việc sản nghiệp không có khả năng thanh toán những nghĩa vụ có liên quan. Mặc dù vậy, dù có khả năng thanh toán hay không, sản nghiệp luôn luôn tồn tại.

           

I. Lý thuyết về sản nghiệp trong luật học phương Tây

Trong luật học phương Tây tồn tại hai quan niệm khác nhau về “sản nghiệp”: quan niệm chủ thể và quan niệm khách thể.

           

1. Quan niệm chủ thể

           

Đại diện tiêu biểu nhất của quan niệm này là luật học Pháp. Tuy nhiên, luật tục của Pháp không thừa nhận khái niệm "sản nghiệp". Các tài sản trong luật tục cổ được chia thành nhiều nhóm tùy theo mục đích tồn tại, tính chất vật lý của tài sản hoặc tùy vào căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản (như tài sản quý tộc, tài sản tiện dân, tài sản riêng, tài sản chung, động sản, bất động sản...) Mỗi loại tài sản chịu sự chi phối của một chế độ pháp lý riêng biệt.^[1][1]

Đến đầu thế kỷ XIX, lý thuyết sản nghiệp được xây dựng bởi hai nhà khoa học Aubry và Rau. Mặc dù vẫn còn gây nhiều tranh cãi tại thời điểm đó song lý thuyết này đã được sửa đổi, hoàn thiện theo thời gian và trở thành một học thuyết khá tiến bộ bàn về sản nghiệp. Tư tưởng chủ đạo của học thuyết này là “sản nghiệp luôn gắn liền với con người”. Như ta đã biết, sản nghiệp luôn tồn tại ngay cả khi tài sản có ròng thuộc về sản nghiệp là một giá trị âm. Về nguyên tắc, mỗi chủ thể sẽ chỉ phải chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về tài sản bằng bất cứ tài sản nào mà mình là chủ sở hữu đối với chủ nợ. Tất cả tài sản thuộc sở hữu của người mắc nợ tạo thành một khối thống nhất và có giá trị bảo đảm cho việc thanh toán nợ của người đó. Chính vì thế, có thể nói rằng bất kỳ một người nào cũng có một và chỉ một sản nghiệp. Từ nhận xét này, chúng ta có thể rút ra hai hệ quả. Thứ nhất, sản nghiệp không thể chuyển nhượng khi người có sản nghiệp còn sống mà chỉ có thể chuyển nhượng các yếu tố cụ thể của sản nghiệp như nhà cửa, xe, hoa lợi, lợi tức... Khi người có sản nghiệp chết thì toàn bộ sản nghiệp sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế của họ. Thứ hai, sản nghiệp không thể phân chia. Một thương nhân khi đứng trước các chủ nợ của mình, dù là chủ nợ dân sự hay chủ nợ thương mại, đều chỉ có một khối tài sản duy nhất và họ có nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ của mình bằng khối tài sản đó. Mặt khác, mọi sản nghiệp đều thuộc về một người, là một cá nhân hoặc là một pháp nhân. Không thể có trường hợp một sản nghiệp không có chủ sở hữu.

   2. Quan niệm khách thể

           

Quan niệm khách thể có nguồn gốc từ luật học Đức và tiếp tục hoàn thiện trong hệ thống pháp luật Đức nói riêng cũng như cả hệ thống luật Anh Mỹ nói chung. Trái ngược với quan niệm chủ thể, tư tưởng chủ đạo của quan niệm khách thể cho rằng "sản nghiệp tồn tại độc lập với con người". Điều này chính là sự khái quát hóa quan niệm về tài sản từ quan niệm về chế độ pháp lý của đất đai mà hệ thống Common Law cổ xưa xây dựng dựa trên nguyên tắc bảo vệ lợi ích của vương quyền. Theo đó, sản nghiệp không gắn liền với một con người cụ thể mà gắn liền với một mục đích nhất định. Như vậy, một người có thể có nhiều sản nghiệp và ngược lại, một sản nghiệp có thể gắn liền với lợi ích của nhiều người. Tuy nhiên, quan niệm này thống nhất với quan niệm chủ thể ở việc khẳng định sản nghiệp là thực thể độc lập với các yếu tố cấu thành nên nó, các yếu tố này có thể thay đổi mà không ảnh hưởng đến sự tồn tại của tập hợp.

II. Sự phát triển của pháp luật về tài sản trong luật Việt Nam

 

1.      1.      Trong luật cổ và tục lệ

Luật cổ và tục lệ Việt Nam không biết đến sản nghiệp như là một tập hợp các tài sản có và tài sản nợ thuộc về một người hoặc tồn tại vì một mục đích nào đó. Vào thời kỳ đó, các tài sản đều thuộc về gia đình. Các quyền đối với tài sản của gia đình do người chủ gia đình thực hiện. Các nghĩa vụ về tài sản cũng do chủ gia đình xác lập một cách trực tiếp thông qua các thành viên của gia đình.

Thời nhà Lê, “gia đình” được hiểu là tập hợp những người có quan hệ thân thuộc về trực hệ hay quan hệ hôn nhân. Tài sản thuộc về tất cả thành viên trong gia đình nhưng việc quản lý tài sản do ông, bà, cha, mẹ, nói chung là người đứng đầu của gia đình quản lý. Khi ông, bà, cha, mẹ chết thì tài sản được giao lại cho con cháu. Khi còn sống, ông bà, cha mẹ cũng có thể phân chia một phần hoặc toàn bộ tài sản cho con cháu, nhưng có quyền lấy lại tài sản đã chia bất cứ lúc nào khi họ vẫn còn sống. Các khoản nợ của gia đình được thanh toán trước hết bằng các động sản; các bất động sản chỉ được dùng để thanh toán khi không còn động sản. Đây là điểm tương đồng của luật cổ Việt Nam với tục lệ một số vùng của miền Bắc nước Pháp và luật Germanique của nước Đức cổ xưa.

Thời nhà Nguyễn, “gia đình” được hiểu là tập hợp những người xung quanh người gia trưởng, gắn bó với người này do quan hệ thân thuộc về trực hệ, hôn nhân hoặc quan hệ nuôi dưỡng. Tài sản thuộc về tất cả các thành viên gia đình nhưng việc thực hiện quyền sở hữu thuộc về người gia trưởng. Khi người gia trưởng chết, người vợ góa cùng với các con và trưởng tộc bên nhà chồng thực hiện việc quản lý tài sản. Khi cả cha mẹ đều đã chết thì các con, đứng đầu là người con trai trưởng, cùng nhau quản lý tài sản của gia đình cho đến khi được trưởng tộc bên nội cho phép tiến hành phân chia tài sản. Khi còn sống, cha mẹ có quyền phân chia tài sản cho các con và khi họ vẫn còn sống vẫn có quyền lấy lại tài sản đó bất cứ lúc nào. Như vậy, những tục lệ này được tiếp tục duy trì từ thời nhà Lê cho đến sau này.

2. Luật cận đại

Thời kỳ nước ta còn là thuộc địa của Pháp, các nhà nghiên cứu luật học và thực hành luật đã nỗ lực xây dựng hệ thống pháp luật về tài sản ở Việt Nam trên cơ sở lý thuyết sản nghiệp của luật học Pháp. Tuy nhiên, do hạn chế về đặc điểm của trình độ phát triển kinh tế xã hội thời kỳ đó (sở hữu tư nhân mang tính chất cá nhân vẫn chưa thay thế được sở hữu gia đình đã trở nên phổ biến) nên việc vận dụng lý thuyết sản nghiệp của luật học Pháp thành lý thuyết sản nghiệp của luật Việt Nam có nhiều cải biên cho phù hợp. Theo đó, mỗi gia đình chỉ có một sản nghiệp; bất kỳ sản nghiệp nào cũng thuộc về một gia đình; mỗi yếu tố của tài sản có thuộc về sản nghiệp gia đình đều được dùng để thanh toán toàn bộ tài sản nợ của gia đình và mỗi yếu tố của tài sản nợ thuộc sản nghiệp gia đình đều được bào đảm thanh toán bằng toàn bộ tài sản có của gia đình.

Sắc lệnh ngày 21/7/1925 thiết lập chế độ điền thổ mới theo khuôn mẫu Alsace-Lorraine về đăng ký đất đai của Pháp. Chế độ điền thổ này thừa nhận rằng có những bất động sản thuộc sở hữu tư nhân mang tính chất cá nhân mà không phải thuộc sở hữu gia đình. Như vậy, một cá nhân có tài sản riêng sẽ phải tự mình chịu trách nhiệm đối với những nghĩa vụ tài sản do mình xác lập. Chế độ điền sản mới đã góp phần định hình cho lý thuyết về sản nghiệp cá nhân ở Việt Nam.

Trong luật cổ và tục lệ, di sản thờ cúng là một phần của khối tài sản gia đình, đặt ngoài lưu thông để phục vụ cho các mục đích tín ngưỡng. Trong luật cận đại, di sản thờ cúng là khối tài sản không có chủ sở hữu theo luật chung đặt dưới sự quản lý của tất cả những người có liên quan đến việc thờ cúng tổ tiên. Bên cạnh di sản thờ cúng, gia đình còn có một khối sản nghiệp khác. Hai khối sản nghiệp này hoàn toàn độc lập với nhau, trong đó di sản thờ cúng là một sản nghiệp đặc biệt vì không có tài sản nợ.

3.      3.      Luật hiện đại

Ngay từ những ngày đầu giành được độc lập, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa đã chú trọng thiết lập các chế độ pháp lý của nhà nước dân chủ nhân dân. Quyền sở hữu tư nhân được thừa nhận ngay trong các văn bản pháp luật đầu tiên của nhà nước ta, trong đó ghi nhận quyền sở hữu về tài sản của cá nhân nói chung cũng như quyền để lại di sản thừa kế nói riêng. Mặc dù vậy, luật học thời kỳ này chưa xây dựng khái niệm sản nghiệp. Từ năm 1986, với chủ trương xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, việc tích lũy của cải của tư nhân được khuyến khích. Chính điều này đã góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch về tài sản được xác lập đa dạng và phong phú hơn, là cơ sở để xây dựng lý thuyết về sản nghiệp của luật học Việt Nam trên cơ sở vận dụng có chọn lọc những thành tựu của các hệ thống luật tiên tiến và kế thừa có sáng tạo tinh thần luật học cổ điển của nước nhà.

Chưa có một văn bản nảo của luật viết hiện hành ghi nhận những quy tắc cơ bản của sản nghiệp tư, song, thông qua một số văn bản pháp luật hiện hành chúng ta có thể rút ra được một số tư tưởng chủ đạo của nhà làm luật về vấn đề này. Trước hết, có thể ghi nhận rằng: sản nghiệp là tập hợp tài sản có và tài sản nợ của một chủ thể. Sản nghiệp phải thuộc về một chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác). Riêng đối với di sản thờ cúng, luật viết vẫn ghi nhận đó là khối tài sản không có chủ sở hữu theo luật chung và chịu sự quản lý của tất cả những người có liên quan đến việc thờ cúng. Đây là một loại sản nghiệp đặc biệt, trong đó các yếu tố tạo thành quyền sở hữu được phân chia giữa người quản lý di sản thờ cúng với những người thừa kế. Hay nói cách khác, đó là một “sản nghiệp uỷ thác” mà việc quản lý chịu sự giám sát của những người thừa kế. Một chủ thể có thể có một sản nghiệp thường và một hay nhiều sản nghiệp đặc biệt. Các thành viên của hộ gia đình chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ tài sản của hộ gia đình bằng tài sản riêng của mình khi tài sản của hộ không đủ để thanh toán các nghĩa vụ đó. Như vậy, sản nghiệp cá nhân đóng vai trò hỗ trợ cho sản nghiệp của hộ gia đình trong việc thanh toán các tài sản nợ khi tài sản của hộ gia đình không có khả năng thanh toán. Nhưng ngược lại, tài sản của hộ gia đình không được dùng để thanh toán các khoản nợ cá nhân. Đây chính là sự kế thừa quan niệm truyền thống về khối tài sản gia đình trong luật cổ và tục lệ cũng nhu quan niệm sản nghiệp gia đình của luật cận đại.  

Chương I - TÀI SẢN

TOP

 

Theo Điều 172 BLDS, “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.”.  

a)     a)      Vật có thực là vật được đưa vào giao lưu dân sự đáp ứng đầy đủ ba yêu cầu:

-          -          Vật có thực phải là một bộ phận của thế giới vật chất.

-          -          Vật có thực phải đem lại lợi ích cho con người.

-          -          Vật có thực là những vật mà con người có thể chiếm giữ được.

b)     b)     Tiền, theo kinh tế học, là giá trị đại diện cho giá trị thực của hàng hóa và là phương tiện lưu thông trong đời sống của con người. Về mặt chính trị, đó còn là đại diện cho chủ quyền của một quốc gia, đòi hỏi người có tiền (là chủ sở hữu) không thể có toàn quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này mà phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt của Nhà nước. Do đó, tiền có một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.

c)     c)     Giấy tờ trị giá được bằng tiền, bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, sổ tiết kiệm...

d)     d)     Các quyền về tài sản. Đó là những quyền gắn liền với một tài sản hoặc khi thực hiện quyền đó, chủ sở hữu sẽ có được một tài sản. Các quyền tài sản là các quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự, chẳng hạn như quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...

Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách. Hệ thống luật Latinh chia tài sản thành động sản và bất động sản; tài sản hữu hình và tài sản vô hình; vật tiêu hao và vật không tiêu hao; vật cùng loại và vật đặc định; vốn và lợi tức; vật được sở hữu và vật không được sở hữu; tài sản công và tài sản tư. Theo luật Anh Mỹ, chia thành quyền sở hữu đối vật và quyền sở hữu đối nhân; đất đai và các loại tài sản khác (bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải tiền, động sản vô hình...).

BLDS Việt Nam hiện hành xây dựng khái niệm động sản và bất động sản (Điều 181), hoa lợi và lợi tức (Điều 182); vật chính, vật phụ (Điều 183); vật chia được và vật không chia dược (Điều 184); vật tiêu hao và vật không tiêu hao (Điều 185); vật cùng loại và vật đặc định (Điều 186)... Điều này cho thấy luật dân sự Việt Nam có xu hướng định hình cách thức phân loại tương tự như hệ thống luật Latinh. Mặt khác, trong cấu trúc của bộ luật, tại chương “Các loại tài sản”, cách thức phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được nêu ra trước tiên. BLDS của Cộng Hòa Pháp, tại Điều 518 không định nghĩa tài sản là gì mà chỉ nói rằng tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Những điều luật tiếp theo quy định về bất động sản (Chương I, từ Điều 517 đến Điều 526), động sản (Chương II, từ Điều 527 đến Điều 536) và tài sản trong mối quan hệ với người chiếm hữu nó (Chương III, từ Điều 537 đến Điều 543). Do đó, có thể hiểu rằng đây là cách thức phân loại chính, chủ yếu nhất trong các cách thức phân loại tài sản. Các cách thức phân loại từ Điều 182 đến Điều 186 BLDS hiện hành là cách thức phân loại thứ cấp. Riêng các loại tài sản vô hình và quyền sử dụng đất có vị trí độc lập trong BLDS cần được tách thành nhóm tài sản độc lập và sẽ được phân tích riêng biệt.

Mục 1 -  ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN[2] [2]

TOP

 

1. Tiêu chí phân biệt

Trước BLDS, không có một văn bản pháp luật của Nhà nước ta quy định về động sản và bất động sản. Bộ Dân luật Bắc kỳ 1972 của chế độ Sài Gòn cũ có phân chia về động sản và bất động sản. Theo đó, bất động sản được phân chia theo tính chất, mục đích, và mục đích sử dụng; động sản được chia thành động sản theo tính chất và động sản do pháp luật quy định.^[3][3]

Điều 181 BLDS hiện hành quy định:

1.      1.      Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:

a)     a)     Đất đai;

b)     b)     Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c)     c)      Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d)     d)     Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2.      2.      Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Qua nội dung điều luật, ta thấy Điều 181 BLDS liệt kê các tài sản mà luật gọi là các bất động sản, sau đó quy định rằng những loại tài sản không là bất động sản đều là động sản. Như vậy, bất kỳ một tài sản nào cũng chỉ có thể hoặc là bất động sản, hoặc là động sản. Luật viết thiết lập và giới hạn danh mục các tài sản là bất động sản; còn danh mục các tài sản là động sản được bỏ ngỏ bằng một quy phạm mở, danh mục này sẽ được bổ sung ngay trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Đây là kỹ thuật lập pháp thông dụng trong BLDS của nhiều nước trên Thế giới, nhất là khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Theo khoản 1, Điều 181 BLDS “Bất động sản là các tài sản không di dời được.”. Ta có thể xây dựng ngay một quy tắc tương ứng: “Động sản là các tài sản có thể di dời được”. Từ đây, ta xác định được tiêu chí đầu tiên của việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản là căn cứ vào đặc điểm vật lý (đặc điểm cố định) của chính tài sản đó. Về hình thức thể hiện, tài sản có thể được nhận biết khi nó là các vật cụ thể nhưng cũng có thể chỉ là các khái niệm mà trong khoa học pháp lý gọi chung là các quyền.

a)     a)     Vật

Đứng đầu vị trí trong danh mục các tài sản được gọi là bất động sản là đất đai cũng vì lẽ khi xác định một vật là động sản hay bất động sản, trước hết và chủ yếu ta dựa vào mối quan hệ của vật đó với đất đai. Đất đai là bất động sản là điều không cần tranh cãi nữa. Khi đó, những vật sinh ra từ đất (như cây cối, mùa màng, khoáng sản...); những vật gắn liền với đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời đất mà không hư hỏng (như nhà cửa, công trình xây dựng,...) đều là bất động sản. Những vật không cố định vị trí trên đất (như bàn, ghế, xe máy, tàu thuyền...); những vật không do đất sinh ra (như súc vật, chim muông, thú rừng...); những vật đã tách rời khỏi đất (như mùa màng đã thu hoạch, khoáng sản đã khai thác...) đều được xem là động sản.

b)     b)     Quyền

Theo Điều 188 BLDS, “Quyền tài sản là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng, trước hết quyền tài sản là một tài sản và có thể là quyền đối vật (droit réel) hay các quyền đối nhân (droit personnel). Mặt khác, một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố sau: thứ nhất, quyền đó phải trị giá được bằng tiền; thứ hai, quyền đó chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Tính chất động sản hay bất động sản của quyền được xác định dựa vào đặc điểm vật chất của đối tượng mang quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.^[4][4] Như vậy, quyền sở hữu nhà là một bất động sản; quyền sở hữu xe máy là động sản; quyền thế chấp quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng quyền thế chấp tàu biển là một động sản; quyền cầm cố là động sản; quyền hưởng hoa lợi là một động sản nếu tài sản sinh lợi là một động sản và quyền đó sẽ là bất động sản nếu tài sản sinh lợi là một bất động sản...

Quyền đối nhân của một người thường tương ứng với nghĩa vụ tài sản của một người khác. Nghĩa vụ ấy thuộc một trong hai nhóm: nghĩa vụ làm hay không làm một việc và nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản. Luật học Pháp quan niệm rằng: nghĩa vụ làm hay không làm một việc luôn mang tính chất là động sản và thông thường nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cũng mang tính chất là động sản, trừ trường hợp tài sản chuyển quyền sở hữu là một bất động sản thì nghĩa vụ đó mang tính chất là một bất động sản. Luật dân sự Việt Nam chưa giải quyết vấn đề tính chất của các nghĩa vụ tài sản, song quan niệm tương ứng của luật học Pháp có thể được nghiên cứu, áp dụng ở Việt Nam bởi nó hoàn toàn phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng cũng như pháp luật dân sự nói chung.

Riêng đối với các quyền vô hình (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, các yếu tố vô hình của sản nghiệp thương mại...), do không gắn liền với đất đai hoặc mặc dù thông qua các tài sản gắn liền với đất đai, vẫn không được luật viết thừa nhận đó là bất động sản. Tất cả các quyền vô hình đều là động sản do áp dụng khoản 2 Điều 181 BLDS.

c)     c)     Trường hợp đặc biệt - Có một số trường hợp, tài sản, ban đầu là một bất động sản nhưng lại có xu hướng trở thành động sản và ngược lại, có những tài sản là động sản nhưng chỉ phát huy công dụng khi nó được cố định ở một vị trí thích hợp như là một bất động sản. Cũng có trường hợp tài sản không có xu hướng thay đổi tính chất nhưng sau một sự kiện hay trong một hoàn cảnh đặc biệt lại được thay thế bằng một tài sản có tính chất khác và chịu chi phối bởi một chế độ pháp lý hoàn toàn khác. Trong thực tế, có những trường hợp cụ thể sau:

    c1. Bất động sản trở thành động sản do đặc điểm công dụng tương lai. Theo khoản 1, Điều 181 BLDS hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch là bất động sản. Giá trị vật chất của hoa lợi tự nhiên không thể tranh cãi khi hoa lợi tự nhiên được thu hoạch (nghĩa là tách rời khỏi đất), được tiêu dùng, được tặng cho, hoặc được chuyển nhượng có đền bù (nói chung là được đưa vào lưu thông). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hoa lợi tự nhiên vẫn có giá trị vật chất nếu được chuyển nhượng khi chưa thu hoạch. Khi đó, dù vẫn còn gắn liền với đất, hoa lợi tự nhiên được định giá và chuyển giao như một tài sản độc lập đã tách rời khỏi đất (như là một động sản).^[5][5] Như vậy, ta nói hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch - đối tượng của quan hệ mua bán - là một bất động sản được động sản hóa. Ta hoàn toàn có thể mở rộng việc áp dụng quy chế động sản cho hoa lợi tự nhiên trong tất cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu (có đền bù hay không có đền bù), ngay cả việc chuyển nhượng quyền sở hữu có điều kiện (trong các giao kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

c2. Bất động sản trở thành động sản do công dụng - Có những tài sản, nếu xét theo đặc điểm vật lý thì đó là những động sản, nhưng trên thực tế, tài sản đó lại gắn chặt vào một bất động sản như là một yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản và sẽ tự động đi theo bất động sản đó trong trường hợp bất động sản được chuyển dịch (với tư cách là một vật phụ của bất động sản ). Ta gọi đó là những động sản được bất động sản hóa do công dụng hiện tại. Việc bất động sản hoá các động sản như vậy phải hội đủ hai điều kiện: thứ nhất, cả hai đối tượng của sự chuyển hóa đều phải thuộc về một chủ sở hữu; thứ hai, bất động sản do công dụng phải mang đầy đủ tính chất là một vật phụ của bất động sản đó (nghĩa là phải trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng theo tính năng của vật chính)^[6][6]. Việc xác định này có ảnh hưởng đến việc xác định chế độ pháp lý của một số giao dịch trong thực tế, như: chuyển nhượng tài sản có vật chính, vật phụ; quan hệ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ... Tuy nhiên, việc xác định tài sản nào đó là một bất động sản do công dụng chỉ có ý nghĩa trong những quan hệ đặc thù mà không làm mất đi tính chất động sản mà nó có được một cách tự nhiên^[7][7].

            c3. Tài sản thay thế

Trong một giao kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (cụ thể là quan hệ thế chấp), đối tượng của hợp đồng là một tài sản đã được mua bảo hiểm. Trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực, do nguyên nhân khách quan, tài sản thế chấp bị hủy hoại. Theo nội dung của hợp đồng bảo hiểm, chủ sở hữu sẽ được công ty bảo hiểm bồi thường bằng một khoản tiền theo thỏa thuận đã giao kết giữa hai bên. Lúc này, số tiền bảo hiểm tiếp tục là đối tượng của hợp đồng thế chấp (vì hợp đồng vẫn còn hiệu lực). Điều này trái với quy định của luật: trừ tàu biển, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là một bất động sản. Vấn đề này được lý giải ra sao?

Chế độ tài sản thay thế như trong trường hợp trên chỉ là một biện pháp do luật dự liệu nhằm bảo vệ của các chủ thể tham gia một số giao dịch đặc thù. Khi mối quan hệ đó chấm dứt, tài sản thay thế chịu sự chi phối trở lại của các quy định thông thường phù hợp với tính chất tự nhiên của nó. ^[8][8]

2. Ý nghĩa của sự phân biệt

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa về ba phương diện sau:

a) Là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo pháp luật hiện hành, một bất động sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua biện pháp thế chấp; các động sản có thể đem cầm cố; riêng tàu biển, dù là một động sản, có thể được thế chấp hay cầm cố tùy theo thỏa thuận của các bên.

Trong thế chấp, tài sản thế chấp để lại cho người thế chấp giữ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 346, khoản 2, BLDS). Người thế chấp vẫn có quyền sử dụng tài sản đã thế chấp nhưng không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý (theo Điều 358 BLDS).

Còn trong cầm cố, tài sản cầm cố được giao cho người nhận cầm cố hoặc người thứ ba nắm giữ, trừ trường hợp tài sản đó thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu hoặc người nhận cầm cố đồng ý cho người cầm cố tiếp tục nắm giữ tài sản đó (Điều 329 BLDS). Trong thời gian hợp đồng cầm cố có hiệu lực, người cầm cố không được chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 332, 334, Điều 336 BLDS).  Việc sử dụng tài sản cầm cố trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng cầm cố có thể do người cầm cố, người nhận cầm cố hoặc người thứ ba thực hiện tùy theo thỏa thuận.

b) Là căn cứ để xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu

Theo Điều 255 BLDS, các trường hợp “chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai, liên tục trong thời hạn 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản thì người chiếm giữ tài sản đó sẽ trở thành chủ  sở hữu của tài sản đó”, trừ trường hợp liên quan đến tài sản thuộc sở hữu toàn dân.

c) Là căn cứ để xác lập thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản. Theo Điều 13, Pháp lệnh giải quyết các vụ án dân sự 1989: các tranh chấp về bất động sản sẽ do TAND nơi có bất động sản giải quyết; còn các tranh chấp về động sản sẽ do TAND nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết.

Mục 2 - PHÂN LOẠI THỨ CẤP

TOP

 

I.    I.     Tài sản gốc và hoa lợi, lợi tức

Căn cứ vào nguồn gốc sinh ra của tài sản, ta có cách phân loại tài sản thành hoa lợi, lợi tức. Điều 182 BLDS quy định: “ Hoa lợi là sản vật tự nhiên do tài sản mang lại. Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản.”. Nói một cách tổng quát, hao lợi, lợi tức là những vật có giá trị tiền tệ do tài sản sinh ra. Ta gọi tài sản sinh ra hoa lợi, lợi tức là tài sản gốc. Cần lưu ý rằng, việc phân định tài sản gốc và hoa lợi, lợi tức trong nhiều trường hợp không thể rạch ròi được bởi có một số trường hợp hoa lợi, lợi tức được tiêu dùng, biến mất hoặc được tích lũy để trở thành tài sản đầu tư (tài sản gốc mới) và tiếp tục sinh lợi. Hoặc có nhiều trường hợp tài sản gốc là tài sản không thể sinh lợi, như vật dụng cá nhân, kỷ vật gia đình...Như vậy, tài sản gốc được hiểu như tài sản để bảo tồn và sản xuất ra những lợi ích vật chất một cách đều đặn, phục vụ cho chủ sở hữu hoặc người có quyền thụ hưởng lợi ích vật chất từ tài sản.

Chỉ được gọi là hoa lợi, lợi tức những tài sản sinh ra từ tài sản gốc mà không làm giảm sút chất liệu của tài sản gốc (ở mức có thể nhận thấy được). Trong trường hợp để thu được một lợi ích vật chất từ tài sản gốc mà không thể tái tạo bằng cách khai thác khả năng sinh lợi của tài sản gốc hoặc chỉ có thể tái tạo bằng cách lặp lại một chu kỳ đầu tư nhằm khôi phục chất liệu của tài sản gốc, thì lợi ích vật chất thu được đó chính là sản phẩm mà không phải là hoa lợi, lợi tức. ở góc độ pháp luật về tài sản, sản phẩm là một hình thức tồn tại của tài sản gốc, hay đúng hơn là sự thay đổi hình thức tồn tại của tài sản gốc. Một tài sản có thể là hoa lợi trong quan hệ này và là sản phẩm trong một quan hệ khác.

Việc phân loại tài sản theo cách thức này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ của người khai thác tài sản mà không phải là chủ sở hữu (theo quy định tại Điều 606 BLDS) hoặc trong các trường hợp phân chia tài sản cụ thể. Về phương diện quản lý sản nghiệp, sự phân biệt này có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư: nếu tài sản thu được là hoa lợi, lợi tức thì nhà đầu tư được tự do trong việc thụ hưởng và tiêu dùng; nếu tài sản thu được là một sản phẩm, thì nhà đầu tư nên tái đầu tư để khôi phục khả năng sinh lợi của tài sản gốc. Đó chính là lợi ích thực tiễn của sự phân biệt.

II. Vật chính và vật phụ

Căn cứ vào tính chất, chức năng của tài sản, có thể chia tài sản thành vật chính và vật phụ.

Theo Điều 183 BLDS,

“ - Vật chính là vật có thể khai thác công dụng theo tính năng.

-  -  Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính, nhưng có thể tách rời khỏi vật chính.”

           

Từ nội dung điều luật, chúng ta có thể rút ra một số nhận xét sau:

-       -       Vật chính có thể nhận biết với đầy đủ đặc điểm về cấu tạo, tính năng mà không cần vật phụ. Chẳng hạn như: bàn, ghế, quần, áo...

-       -       Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, mà thông thường làm tăng giá trị cho vật chính nhưng không hẳn là yếu tố không thể thiếu được của vật chính. Ví dụ: kính lọc của màn hình máy vi tính, lớïp hóa chất chống trầy, chống tia cực tím của tròng mắt kính.

-       -       Vật phụ sẽ đảm nhận tư cách “phụ” khi được gắn với vật chính về mặt vật chất.

-       -       Vật phụ, khi tách khỏi vật chính, có thể trở thành một tài sản độc lập và có công dụng đặc thù nhưng cũng có thể không hữu dụng cho chủ sở hữu.

Điều 183 BLDS quy định: “ Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật chính, thì phải chuyển giao cả vật phụ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Ta có giải pháp truyền thống của luật Latinh: “ vật phụ cùng số phận của vật chính”. Như vậy,

-       -       Khi vật chính được mua bán, tặng cho, trao đổi, di tặng, góp vốn vào công ty thì vật phụ cũng mặc nhiên đi theo, nếu không có thỏa thuận khác.

-       -       Trong trường hợp một vật được gắn với một vật khác như là vật phụ của vật đó, thì vật mới được tạo thành thuộc về chủ sở hữu của vật chính. (Điều 244 BLDS)

III.  Vật tiêu hao và vật không tiêu hao

Cách thức phân loại này được xây dựng căn cứ vào mức độ hao mòn khi sử dụng của tài sản.

Theo Điều 185 BLDS:

-              -              Vật tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng một lần thì mất đi hoặc không giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.

-  -              Vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ được tính chất, hình dáng, tính năng sử dụng như ban đầu.

Chúng ta có thể lấy rất nhiều ví dụ cho hai loại tài sản này. Thức ăn, nguyên nhiên liệu là vật tiêu hao. Quần áo, xe máy, TV, ...là những vật không tiêu hao. Tiền là vật tiêu hao không phải do sử dụng mà do được dùng để thanh toán trong lưu thông. Những bất động sản là vật không tiêu hao...

Vật tiêu hao có thể biến mất hoàn toàn về mặt vật chất sau lần sử dụng đầu tiên; cũng có những vật tiêu hao không hoàn toàn biến mất nhưng không còn mang tính chất, hình dáng và tính năng ban đầu sau một lần sử dụng mà lại mang tính chất, hình dáng, tính năng của một vật khác. Chẳng hạn như băng cassette, đĩa CD,... Và có những vật, khi qua một lần sử dụng không mất đi về mặt vật chất và qua nhiều lần sử dụng vẫn giữ được tính chất, hình dáng, tính năng ban đầu nhưng lại giảm giá trị rất nhanh và sẽ được thay thế sau một thời gian ngắn. Ta gọi đó là vật tiêu dùng - loại vật  trung gian giữa vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Ví dụ như tập, vở, bút viết, quần áo, đồ gia dụng... Danh sách sản phẩm tiêu dùng được bổ sung theo sự phát triển của xã hội và sự rút ngắn của chu kỳ đổi mới công nghệ. Tất cả các tài sản tiêu dùng đều là động sản.

BLDS chỉ nêu ra lợi ích của việc xác định tài sản nào đó là vật tiêu hao hay không tiêu hao tại Điều 185, khoản 1 BLDS như sau:“ Tài sản tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng cho mượn tài sản”. Nghĩa là các tài sản có thể cho thuê, cho mượn không thể là những vật tiêu hao. Thật vậy, đối với tài sản tiêu hao, sử dụng đồng nghĩa với định đoạt và chuyển quyền sử dụng bao hàm cả việc chuyển quyền sở hữu. Tài sản tiêu hao không thể cho thuê, cho mượn nhưng lại có thể cho “mượn” để tiêu dùng hay định đoạt. Loại giao dịch này luật viết hiện hành gọi tên là hợp đồng vay tài sản (Điều 467 BLDS). Khi đó, người vay nhận tài sản, sau một thời gian (sử dụng tự do), phải trả lại cho người cho vay vật cùng loại có giá trị tương đương với vật đã vay trước đó. Loại giao dịch này khá phổ biến trong cuộc sống (như vay tiền, vay gạo...) cũng như trong giao dịch kinh doanh (vay hàng, vay vật tư...).

IV. Vật đặc định và vật cùng loại

Theo Điều 186 BLDS:

-         -         “Vật cùng loại là những vật có cùng hình dáng, tính chất, tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị đo lường...

-         -         Vật đặc định là những vật phân biệt được với những vật khác bằng những đặc điểm riêng về ký hiệu, hình dáng, màu sắc, chất liệu, đặc tính, vị trí.”

Luật viết quy định thêm rằng:” Vật cùng loại có cùng chất lượng có thể thay thế cho nhau”. Khái niệm vật cùng loại chỉ là một khái niệm mang tính tương đối. Vật cùng loại có thể trở thành đặc định trong quá trình thực hiện một giao dịch nhưng lại trở thành cùng loại khi là đối tượng của một giao giao dịch khác.

Trong thực tế cuộc sống, việc mua bán những sản phẩm nông nghiệp là vật cùng loại thường được tiến hành như sau: bên mua và bên bán thảo luận, ngã giá, đi đến sự thống nhất ý chí về giá của món hàng; người mua sẽ tiến hành “đặc định hóa” bằng cách lựa chọn, cân, đong, đo, đếm...(có thể được sự chỉ dẫn và giám sát của người bán); cuối cùng hai bên tiến hành thanh toán tiền và giao, nhận hàng. Cũng có khi người bán đã tiến hành “đặc định hóa có điều kiện” mặt hàng của mình bằng cách cân, đong, đo, đếm và đóng gói sẵn (một chục trái, 100 gram, nửa ký...). Khi đó, nếu đồng ý với giá cả mà người bán đưa ra, người mua hoàn toàn tự do lựa chọn túi, bao, gói...mà mình thích. Lúc này, tính chất đặc định của vật cùng loại được thể hiện rõ ràng nhất.

Cũng có trường hợp “ làm cho cùng loại” những tài sản hoàn toàn khác nhau về tính chất vật lý, giá cả... bằng cách xác lập cơ chế giao dịch đồng nhất cho tất cả tài sản trong một giao dịch nào đó. Trong dân gian, việc mua bán này được gọi là “bán sa cạ” (miền Nam), hay “mua mão” (miền Trung) và ở nhiều nơi đó chính là loại hình kinh doanh “cửa hàng 10.000 đồng” đã xuất hiện ở TP.HCM hay các “shop 5 USD”, “shop 10 USD” ở các nước phương Tây. Về phía người mua trong các trường hợp này, đã tiến hành “đặc định hóa” đối tượng mua bán bằng việc lựa chọn giữa các vật cùng giá được người bán chào hàng. Và một khi việc lựa chọn đã thực hiện xong thì nghĩa vụ giao hàng, lấy tiền của người bán và nghĩa vụ nhận hàng, trả tiền của người mua được thực hiện cùng một lúc ngay tại thời điểm đó.

Việc phân định theo cách thức phân loại này là cơ sở cho việc miễn trừ nghĩa vụ trong trường hợp hai người có nghĩa vụ về tài sản cùng loại với nhau. Theo khoản 1, Điều 386 BLDS trong trường hợp này, khi đến hạn, hai người không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và nghĩa vụ được xem là chấm dứt, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Luật viết gọi đó là sự “bù trừ nghĩa vụ”. Ngoài ra, đây còn là cơ sở xác định và thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc chuyển giao tài sản trong một số giao dịch bởi theo Điều 186, khoản 2, một vật nếu là vật đặc định, khi được chuyển giao thì phải giao đúng vật đó, còn vật cùng loại chỉ cần chuyển giao đủ và đúng loại. Trong luật dân sự Pháp, cách thức phân loại này còn có ý nghĩa trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu của các giao dịch. Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu theo luật Việt Nam, khác với luật Pháp, tùy thuộc vào quy định của pháp luật có bắt buộc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó hay không chứ không dựa vào tính chất đặc định hay cùng loại của tài sản có liên quan. Do đó, tính chất đặc định hay cùng loại của tài sản không là tiêu chí xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định của BLDS hiện hành.

V. Vật sở hữu được và vật không sở hữu được.

Không phải vật nào cũng là tài sản theo ý nghĩa pháp lý, bởi lẽ có những vật thuộc về sở hữu của cộng đồng (hay còn gọi là của chung) và cũng có những vật vô chủ.

- Của chung (tiếng Latinh là res communes) là những gì thuộc về mọi người. Sở hữu cá nhân đối với của chung là một điều không có ý nghĩa. Của chung theo quan niệm Latinh bao gồm: không khí, nước biển, ánh sáng, nước chảy tự nhiên, năng lượng mặt trời... Theo sự gia tăng dân số trên Trái đất và sự hoàn thiện của các khái niệm về dân tộc và chủ quyền quốc gia, danh mục của chung ngày càng thu hẹp lại.

- Vật vô chủ (tiếng Latinh là res derelictae), theo khoản 1, Điều 247 BLDS “là vật mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu đối với vật đó”. Trong luật Việt Nam và cả trong Luật dân sự của nhiều nước (Pháp, Nhật Bản...) vật vô chủ không thể là một bất động sản. Luật dân sự Việt Nam hiện hành quy định rằng các vật vô chủ, nếu là động sản, thì thuộc về người phát hiện; còn nếu là bất động sản thì thuộc về Nhà nước (Điều 247, khoản 1). Quy định này cũng được thừa nhận trong luật Pháp (Điều 713). Do đó, có thể nói rằng chỉ có khái niệm động sản vô chủ trong khoa học luật dân sự.

Mục 3 -  CÁC TÀI SẢN VÔ HÌNH

TOP

 

Ngay trong luật học cổ La Mã cũng đã thừa nhận quan niệm về những giá trị tài sản không biểu hiện bằng vật thể, chẳng hạn như các quyền của chủ nợ đối với con nợ (như quyền đòi nợ, quyền gán nợ, xoá nợ...). Trong xã hội hiện đại, khi nói đến giá trị tài sản phi vật thể, ta liên tưởng đến ba nhóm tài sản lớn và tiêu biểu: quyền sở hữu công nghiệp; quyền sở hữu văn chương nghệ thuật, khoa học và phần hùn trong công ty có tư cách pháp nhân. Ngoài ra, còn có các yếu tố vô hình của sản nghiệp thương mại như mạng lưới tiêu thụ hàng hóa, thương hiệu, biển hiệu... Luật học Latinh gọi đó là những tài sản vô hình tuyệt đối.

I. Các đặc điểm của tài sản vô hình

1. Là kết quả của lao động sáng tạo

Không phải là vật chất nhưng có quan hệ với vật chất - Tài sản vô hình, đúng như tên gọi của nó, không được nhận biết bằng giác quan của con người mà muốn nhận biết được, phải thông qua những ý niệm về mối quan hệ giữa người có quyền khai thác lợi ích của tài sản và người thứ ba. Quyền tác giả đối với một bài hát có đối tượng không phải là bài hát đó; hay một tên gọi xuất xứ không phải là đối tượng của quyền đối với tên gọi, xuất xứ của sản phẩm, hàng hóa đó. Bài hát, tên gọi xuất xứ,... chính là hình thức biểu hiện cụ thể bằng vật chất của kết quả lao động sáng tạo và chính kết quả này mới là đối tượng của các quyền trên.

2. Không phải là quyền chủ nợ cũng không gắn liền với vật thể.

Quyền sở hữu đối với tài sản vô hình không có đối tượng là một nghĩa vụ tài sản do người khác thực hiện. Tác giả sẽ được hưởng nhuận bút khi tác phẩm của mình được sử dụng (xuất bản, biểu diễn...); tác giả của một sáng chế sẽ được trả thù lao khi sáng chế của mình được đưa vào ứng dụng trong đời sống hoặc trong sản xuất, kinh doanh.

Quyền đối với tài sản vô hình không có đối tượng là một vật hữu hình. Bởi lẽ tác phẩm, suy cho cùng là ý niệm về một công trình trí tuệ; bài hát, công trình nghiên cứu... chỉ là cách ghi nhận, cách thể hiện ý niệm đó trong không gian và thời gian.

3. Nội dung quyền sở hữu đối với tài sản vô hình với quyền sở hữu theo luật chung

Không thể đồng nhất - Luật viết Việt Nam chính thức sử dụng thuật ngữ “quyền sở hữu” để chỉ mối quan hệ giữa tài sản vô hình và người có quyền khai thác lợi ích từ tài sản mà không phải thông qua hợp đồng sử dụng tài sản với người khác. Dẫu sao, quyền sở hữu đối với tài sản vô hình không thể tương đồng với quyền sở hữu theo luật chung. Chắc chắn, tài sản vô hình không thể chiếm hữu được, nghĩa là không thể nằm trong phạm vi kiểm soát vật chất của con người như những loại tài sản khác (bàn ghế, tập vở, bút viết...). Trong trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản vô hình bị xâm hại thì chủ sở hữu có quyền khởi kiện hay khiếu nại trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ lợi ích của mình chứ không thể kiện đòi lại tài sản.

Quyền sở hữu có thời hạn - Quyền sở hữu tài sản vô hình thường có thời hạn. Các quyền tài sản của tác giả (hoặc của chủ sở hữu tác phẩm nếu không đồng thời là tác giả) được bảo hộ trong suốt cuộc đời của tác giả và 50 năm tiếp theo năm tác giả chết.^[9][9] Độc quyền sáng chế hết hiệu lực sau 20 năm kể từ ngày nộp đơn xin cấp văn bằng bảo hộ; sau 10 năm đối với độc quyền giải pháp hữu ích; sau 15 năm đối với độc quyền kiểu dáng công nghiệp.^[10][10]

Quyền sở hữu đối với tài sản vô hình và người thứ ba - Nội dung vật chất của các quyền sở hữu đối với tài sản vô hình chỉ có thể xây dựng với sự tham gia của người thứ ba, có thể là khán thính giả, người tiêu dùng...gọi chung là khách hàng. Tài sản hữu hình, trái lại, tồn tại tồn tại tự nó và có thể trở thành đối tượng của một quyền sở hữu hoàn chỉnh bằng việc xác lập mối quan hệ giữa tài sản với chủ sở hữu mà không cần sự tham gia của người thứ ba.

II. Các hình thức tồn tại của tài sản vô hình

Tài sản vô hình rất đa dạng và phong phú cả trong cuộc sống lẫn khía cạnh pháp lý. Nội dung nghiên cứu phần này đề cập đến ba nhóm tài sản vô hình được luật viết điều chỉnh tương đối chặt chẽ và đầy đủ nhất. Đó là quyền sở hữu công nghiệp, quyền sở hữu đối với tác phẩm văn chương, nghệ thuật, khoa học và quyền sở hữu các yếu tố vô hình thuộc về sản nghiệp thương mại.^[11][11]

A- Quyền sở hữu tác phẩm văn chương, nghệ thuật, khoa học

1) Tác phẩm

Sự liệt kê không định nghĩa - Luật viết hiện hành không định nghĩa tác phẩm là gì nhưng có liệt kê những đối tượng được bảo hộ dưới danh nghĩa tác phẩm.^[12][12] Không kể phần mềm máy tính (là sản phẩm đặc biệt), tác phẩm được bảo hộ có thể chia làm ba nhóm:

-           -           Nhóm thứ nhất: tác phẩm văn chương - bao gồm các sáng tác văn chương viết không phân biệt hình thức, thể loại, lĩnh vực, đề tài... (như tiểu thuyết, truyện vừa, truyện ngắn, bút ký, ký sự, tùy bút, hồi ký, thơ ca, kịch bản, phóng tác, cải biên,...).

-           -           Nhóm thứ hai: tác phẩm nghệ thuật - bao gồm các công trình nghệ thuật như tác phẩm sân khấu, điện ảnh, video, âm nhạc, kiến trúc, hội họa, nhiếp ảnh, điêu khắc...

-           -           Nhóm thứ ba: công trình nghệ thuật - bao gồm các kết quả sáng tạo có tính khoa học, như công trình nghiên cứu, khảo sát, phân tích chuyên môn, bình luận, bài phát biểu, bài giảng, họa đồ, bản vẽ,... trừ những kết quả sáng tạo được bảo hộ dưới hình thức là sáng chế.

Như vậy, tác phẩm được hiểu là kết quả lao động sáng tạo của tác giả được thể hiện dưới một hình thức vật chất nhất định và trở nên độc đáo chính nhờ hình thức thể hiện đó. Quyền tác giả được xác định từ thời điểm hình thức thể hiện của tác phẩm được nhận biết, không phân biệt tác phẩm đã được công bố hay chưa công bố hoặc đã đăng ký bảo hộ hay chưa đăng ký bảo hộ.

2) Tác phẩm của nhiều tác giả, tác phẩm của tập thể, tác phẩm vô danh

- Tác phẩm của nhiều tác giả là kết quả lao động của nhiều người (gọi là đồng tác giả) để tạo ra một sản phẩm chung. Ở góc độ tài sản, tác phẩm chung của nhiều người thuộc sở hữu chung của những người đó (gọi là các đồng sở hữu).

- Tác phẩm của tập thể cũng là kết quả lao động sáng tạo của nhiều người, nhưng mỗi người thực hiện công việc của mình trong khuôn khổ một kế hoạch, một dự án chung do một người (cá nhân hoặc pháp nhân) chịu trách nhiệm và chính người này có đầy đủ các quyền của một tác giả.

- Tác phẩm vô danh là kết quả sáng tạo của một người không rõ lai lịch. Trong thời hạn bảo hộ, người được phép công bố tác phẩm, tạm thời thực hiện quyền của tác giả đối với tác phẩm đó.

3) Quyền nhân thân và quyền tài sản đối với tác phẩm

a) Quyền nhân thân

Theo khoản 1, Điều 751 BLDS: “Tác giả đồng thời là chủ sở hữu tác phẩm có các quyền nhân thân đối với tác phẩm của mình bao gồm: quyền đặt tên cho tác phẩm; quyền đứng tên thật hoặc bút danh trên tác phẩm; được nêu tên thật hoặc bút danh khi tác phẩm được công bố, phổ biến, sử dụng; quyền công bố, phổ biến hoặc cho người khác công bố, phổ biến tác phẩm của mình; quyền cho hoặc không cho người khác sử dụng tác phẩm của mình; quyền bảo vệ sự toàn vẹn tác phẩm, cho phép hoặc không cho phép người khác sửa đổi nội dung tác phẩm.”

Các quyền nhân thân sau đây của tác giả đối với tác phẩm gắn liền với tác giả (ngay cả trong trường hợp tác giả không đồng thời là chủ sở hữu của tác phẩm) và tồn tại vĩnh viễn: quyền đặt tên cho tác phẩm; quyền đứng tên thật hoặc bút danh trên tác phẩm; được nêu tên thật hoặc bút danh khi tác phẩm được công bố, phổ biến, sử dụng; quyền bảo vệ sự toàn vẹn tác phẩm, cho phép hoặc không cho phép người khác sửa đổi nội dung tác phẩm.

Các quyền nhân thân sau đây của tác giả đối với tác phẩm được bảo hộ cho đến hết năm mươi năm sau khi tác giả chết và có thể được chuyển nhượng, chuyển giao cho người thừa kế trong thời gian bảo hộ^[13][13]: quyền công bố, phổ biến hoặc cho người khác công bố, phổ biến tác phẩm của mình; quyền cho hoặc không cho người khác sử dụng tác phẩm của mình.

b) Quyền tài sản - Theo Điều 751, khoản 2 tác giả đồng thời là chủ sở hữu của tác phẩm có các quyền tài sản sau: quyền được hưởng nhuận bút; quyền được hưởng thù lao khi tác phẩm được sử dụng; quyền được hưởng những lợi ích vật chất từ việc cho người khác sử dụng tác phẩm dưới các hình thức xuất bản, tái bản, trưng bày, triển lãm, biểu diễn, phát thanh, truyền hình, ghi âm, ghi hình, chụp ảnh, dịch, phóng tác, cải biên, chuyển thể, cho thuê. Những quyền này có thể được chuyển nhượng, được chuyển giao cho người thừa kế nhưng sẽ đương nhiên mất hiệu lực khi hết năm mươi năm sau ngày tác giả chết.^[14][14] Riêng các tác phẩm điện ảnh, phát thanh, truyền hình, video, tác phẩm di cảo thì quyền tài sản của tác giả hoặc người thừa kế sẽ mất hiệu lực sau năm mươi năm kể từ năm được công bố đầu tiên.^[15][15]

B - Quyền sở hữu công nghiệp

Sở hữu công nghiệp - là một khái niệm luôn thay đổi theo thời gian và không gian. Điều 1 Công ước Paris về bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp ghi nhận khái niệm “sở hữu công nghiệp” theo hai nghĩa. Theo nghĩa rộng, sở hữu công nghiệp bao gồm các sản phẩm sáng tạo trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại, công nghiệp khai thác và tất cả sản phẩm công nghiệp và sản phẩm tự nhiên là kết quả của hoạt động sáng tạo của con người. Hiểu theo nghĩa hẹp, sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, giải pháp hữu ích, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu hàng hóa, nhãn hiệu dịch vụ, tên thương mại, tên gọi xuất xứ hàng hóa và chống cạnh tranh không lành mạnh. Không như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp chỉ có thể xác lập bằng việc đăng ký văn bằng bảo hộ.

I. Sáng chế, giải pháp hữu ích

Sáng chế là giải pháp kỹ thuật mới so với trình độ kỹ thuật trên Thế giới, có trình độ sáng tạo, có khả năng áp dụng trong lĩnh vực kinh tế- xã hội. (Điều 782 BLDS).

Giải pháp hữu ích là giải pháp kỹ thuật mới so với trình độ kỹ thuật trên Thế giới, có khả năng áp dụng trong lĩnh vực kinh tế- xã hội. (Điều 783 BLDS).

Như vậy, sáng chế và giải pháp hữu ích có hai đặc điểm chung: tính mới và khả năng ứng dụng hiệu quả trong thực tế. Tuy nhiên, sáng chế có một đặc điểm riêng, đó là một giải pháp kỹ thuật có trình độ sáng tạo thể hiện tính đột phá so với trình độ kỹ thuật chung ở thời điểm giải pháp được xây dựng và hoàn thiện. Hoặc nói theo một đánh giá hợp lý khác thì sự sáng tạo đó không thể nảy sinh một cách hiển nhiên đối với một người có trình độ kỹ thuật trung bình trong lĩnh vực kỹ thuật tương ứng.^[16][16]

II. Kiểu dáng công nghiệp

Tính mới và độc đáo - Kiểu dáng công nghiệp là hình dáng bên ngoài của sản phẩm được thể hiện bằng đường nét, hình khối, màu sắc hoặc sự kết hợp những yếu tố đó, có tính chất mới đối với Thế giới và dùng làm mẫu để chế tạo sản phẩm công nghiệp hoặc thủ công nghiệp. (Điều 784 BLDS ) Thông thường một kiểu dáng mới phải tỏ ra độc đáo so với kiểu dáng của các sản phẩm cùng loại khác mà chính sự độc đáo đó được dùng để phân biệt kiểu dáng này với tất cả kiểu dáng khác.

III. Nhãn hiệu hàng hóa

Là dấu hiệu nhận dạng sản phẩm thương mại - Nhãn hiệu hàng hóa là những dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hóa, sản phẩm dịch vụ cùng loại của các cơ sở sản xuất kinh doanh khác nhau. Nhãn hiệu hàng hóa có thể là từ ngữ, hình ảnh hoặc sự kết hợp các yếu tố đó được thể hiện bằng một hay nhiều màu sắc. (Điều 785 BLDS)

Có thể nói rằng nhãn hiệu hàng hóa có mục đích kép. Một mặt, nó bảo vệ người có quyền khai thác chống lại sự cạnh tranh của những người khác kinh doanh trong cùng một lĩnh vực; mặt khác nó đảm bảo cho người tiêu dùng về nguồn gốc cũng như chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ mà mình quan tâm. Khoản 1, Điều 6 Nghị định 63/CP ngày 24/10/1996 quy định 8 điều kiện cần hội đủ để đánh giá một nhãn hiệu được đánh giá là hoàn toàn phân biệt. Đây là cơ sở pháp lý để xét cấp giấy chứng nhận độc quyền nhãn hiệu hàng hóa cho các chủ thể yêu cầu.

IV. Tên gọi xuất xứ hàng hóa

Là quyền sở hữu công nghiệp tập thể, không thể chuyển nhượng - Tên gọi xuất xứ hàng hóa là tên địa lý của một nước, một địa phương dùng để chỉ xuất xứ của mặt hàng từ nước, địa phương đó với điều kiện những mặt hàng này có những tính chất, chất lượng đặc thù dựa trên những điều kiện địa lý độc đáo và ưu việt, bao gồm yếu tố tự nhiên, con người hoặc kết hợp cả hai yếu tố đó. (Điều 786 BLDS)

Ví dụ: bưởi năm roi Biên Hòa, kẹo dừa Bến Tre, gạo thơm chợ Đào...

Cùng một tên gọi xuất xứ, nhiều người ở cùng một địa phương có thể cùng được bảo hộ dù rằng những người này cùng sản xuất một mặt hàng. Do đó, có thể nói rằng, quyền sử dụng tên gọi xuất xứ hàng hóa là một quyền tập thể. Tuy nhiên, quyền sử dụng tên gọi xuất xứ hàng hóa là một quyền không thể chuyển nhượng được^[17][17]; bởi lẽ một người ở một vùng khác tuy cũng sản xuất mặt hàng đó nhưng không thể sử dụng tên gọi xuất xứ hàng hóa không thuộc về không gian địa lý của nơi mình sản xuất cho dù có sử dụng nguyên liệu, công thức, kỹ thuật của vùng xuất xứ gốc.

C - Các yếu tố vô hình của sản nghiệp thương mại

I. Mạng lưới tiêu thụ hàng hóa và cung ứng dịch vụ

Một tài sản vô hình có giá trị mong manh - Có thể tạm hình dung, mạng lưới tiêu thụ hàng hóa hay cung ứng dịch vụ, với tư cách là một tài sản vô hình, chính là kết quả của những nỗ lực phát huy tài năng và sự khéo léo của thương nhân nhằm thu hút khách hàng để tiêu thụ hàng hóa mà mình sản xuất. Sự phát triển của mạng lưới tiêu thụ hàng hóa hay cung ứng dịch vụ lệ thuộc rất nhiều vào yếu tố khách quan (tình hình kinh tế xã hội của quốc gia và khu vực; thị hiếu và nhu cầu của người tiêu dùng, thời điểm kinh doanh, tốc độ đô thị hoá, điều kiện tự nhiên, môi trường...) cũng như yếu tố chủ quan (sự nhạy bén của chính sách maketing, uy tín của thương hiệu, ý chí của bạn hàng...). Nói chung mạng lưới tiêu thụ hàng hóa hay cung ứng dịch vụ có giá trị rất mong manh.

II. Tên thương mại

Yếu tố đầu tiên về lai lịch thương nhân đã trở thành tài sản - “Có tên thương mại” là một trong những điều kiện bắt buộc để một thương nhân được phép đăng ký kinh doanh^[18][18] hay nói khác đi tên thương mại là danh hiệu dùng trong giao dịch của thương nhân.^[19][19] Luật viết hiện hành chỉ có các quy định chung về tên thương mại, nhưng ta có thể xác định nguyên tắc chủ yếu nhất là tên thương mại là một sản nghiệp thương mại và có thể chuyển nhượng. Ở các nước có nền kinh tế thương mại phát triển, có một số tên thương mại được định giá rất cao. Ví dụ như Sony, Honda, Microsoft ...

III. Biển hiệu

Dấu hiệu nhận dạng thương nhân đã trở thành tài sản - Biển hiệu là dấu hiệu gắn liền với cơ sở sản xuất kinh doanh nhằm giúp phân biệt cơ sở này với cơ sở khác. Cũng như tên thương mại, biển hiệu chỉ có thể là đối tượng của quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ khi thương nhân được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Pháp luật Việt Nam hiện hành chỉ mới dự liệu các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu biển hiệu trong tập quán và trong các quy phạm địa phương trong khi nhu cầu này trên thực tế của dân cư là rất lớn, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế trị trường cũng như chính sách chống cạnh tranh không lành mạnh trong kinh doanh đã được ghi nhận trong một số văn bản pháp quy khác của Nhà nước ta.

Mục 4 - Quyền sử dụng đất

TOP

Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt - Luật Đất đai ngày 14/7/1993 và BLDS 1996 đã khẳng định quyền sử dụng đất là một tài sản. Điều 118 BLDS ghi nhận “Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung của hộ”. Bằng nguyên tắc áp dụng pháp luật chúng ta có thể rút ra những quy tắc khác như : ”Quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân”, “quyền sử dụng đất hợp pháp của hộp tác xã là tài sản của hợp tác xã”. Song, đây là một tài sản có những đặc điểm riêng không như bất cứ loại tài sản nào được ghi nhận trong luật thực định Việt Nam.

Sự đa dạng của chế độ pháp lý áp dụng đối với quyền sử dụng đất - Luật Đất đai 14/7/1993 và Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 02/12/1998 phân chia quyền sử dụng đất thành ba nhóm:

-         -         Nhóm được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

-         -         Nhóm được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

-         -         Nhóm được Nhà nước cho thuê đất, có hai loại:

+ Đất thuê trả tiền hàng năm,

+ Đất thuê trả tiền nhiều năm.

Mỗi nhóm quyền được sự điều chỉnh của một chế độ pháp lý đặc thù về quy chế chuyển nhượng, chuyển giao cho người thừa kế, cho thuê, cho mượn...Chúng ta sẽ lần lượt nghiên cứu những quy định chung nhất về vấn đề này, còn những vấn đề cụ thể hơn như chế độ pháp lý của từng loại đất, từng nhóm chủ thể sử dụng đất, hay việc chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được nghiên cứu kỹ trong những chuyên đề khác như Luật Đất đai, Thừa kế quyền sử dụng đất ...

1. Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất

Đất được giao có điều kiện - Điều 22, khoản 1 Luật Đất đai sửa đổi ngày 02/12/1998 quy định các trường hợp Nhà nước giao đất cho các chủ thể sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất. Từ nội dung điều luật, ta ghi nhận các điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

-           -           Đất được giao phải là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

-           -           Người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích như khi được giao.

-           -           Người sử dụng đất chủ yếu dựa vào hoạt động khai thác đất để tạo và duy trì nguồn sống.

-           -           Phần diện tích đất do người sử dụng đất quản lý không vượt quá hạn điền theo quy định của pháp luật.

Quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất có thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước..., được giao kết và thực hiện trong khuôn khổ pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

Ở góc độ thừa kế, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được chia làm ba nhóm và được điều chỉnh bởi ba nhóm quy phạm khác nhau. Đó là:

-           -           Nhóm 1: quyền sử dụng đất của cá nhân đối với đất nông nghiệp được giao để trồng cây hàng năm, nội trồng thủy sản, làm muối.

-           -           Nhóm 2: quyền sử dụng đất của cá nhân, thành viên hộ gia đình đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng.

-           -           Nhóm 3: quyền sử dụng đất của hộ gia đình đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản.

 

       2. Quyền sử dụng đất giao không thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Pháp lệnh ngày 27/8/1996 của UBTVQH sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh ngày 14/10/1994 về quyền, nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Pháp lệnh, các tổ chức kinh tế được giao đất không thu tiền sử dụng đất chia thành hai nhóm:

- Nhóm 1: Doanh nghiệp, công ty sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông hồ, đê, đập, trường học, cơ quan nghiên cứu, bệnh viện, công viên, vườn hoa, khu vui choi trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.

- Nhóm 2: Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị-xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

Theo Điều 78, điểm BLDS, khoản 1 Luật Đất đai sửa đổi thì các tổ chức này, khi được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng điều luật này, khoản 2 công nhận hai ngoại lệ của nguyên tắc trên.

Ngoại lệ thứ nhất: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn với quyền sử dụng đất đó tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh.

Ngoại lệ thứ hai: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc nước ngoài, với điều kiện đất đó vẫn được sử dụng đúng mục đích.

Như vậy, ta thấy rằng trong mối quan hệ liên doanh xác lập trong khuôn khổ pháp luật về đầu tư trong nước hoặc đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được giao cho các tổ chức kinh tế không phải trả tiền sử dụng đất là một tài sản đích thực. Quyền sử dụng đất đó tiếp tục là tài sản trong suốt thời gian liên doanh, nghĩa là có thể được sử dụng làm vật bảo đảm cho những nghĩa vụ tài sản phát sinh trong các giao dịch với người thứ ba và khi hợp đồng liên doanh liền với đất.^[20][20]

3. Quyền sử dụng thuê

Luật Đất đai (sửa đổi) phân biệt hai loại hợp đồng thuê đất: hợp đồng thuê trả tiền hàng năm và hợp đồng thuê trả tiền nhiều năm.

a) Quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm

Theo Điều 78a, khoản 1 Luật Đất đai (sửa đổi) thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm có quyền:

a - Thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật.

b - Chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất và có các quyền quy định tại khoản này.

Các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất cũng có những quyền tương tự. (Theo Điều 78d, khoản 1 Luật Đất đai sửa đổi)

Như vậy, quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản được phép giao dịch một cách độc lập, mà chỉ là một yếu tố không thể tách rời của tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy tắc này có một ngoại lệ trong trường hợp người thuê đất trả tiền hàng năm là doanh nghiệp Nhà nước có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc nước ngoài theo quy định của Chính Phủ.^[21][21] Khi đó, quyền sử dụng đất được góp vốn như là một tài sản độc lập.

b) Quyền sử dụng đất thuê trả tiền nhiều năm

Tính chất tài sản của quyền thuê đất trả tiền thuê nhiều năm được ghi nhận tại Luật Đất đai (sửa đổi) Điều 78a, khoản 2 (đối với chủ thể thuê đất là cá nhân, hộ gia đình) và tại Điều 78d, khoản 2 (đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế). Tuy nhiên, trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chỉ là một tài sản độc lập tương đối. Nghĩa là, nếu không có tài sản gắn liền trên đất thì quyền sử dụng đất đó có thể được thế chấp, chuyển nhượng...(nghĩa là được giao dịch một cách độc lập); nhưng nếu có tài sản gắn liền với đất thì khi tham gia một giao dịch nào đó, quyền sử dụng đất phải đi cùng tài sản đó.

Về phương diện thừa kế, quyền sử dụng đất thuê trả tiền nhiều năm được quy định tại các Điều 740 đến Điều 742 BLDS khi đất được cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy hải sản.

Chương 2 - QUYỀN SỞ HỮU

TOP

 

Dẫn nhập - Trong bất cứ một chế độ xã hội nào cũng tồn tại những cách thức nhất định về việc chiếm hữu, làm chủ của cải vật chất của con người. Mối quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu của cải vật chất đó làm phát sinh các quan hệ sở hữu. Các quan hệ sở hữu này tồn tại một cách khách quan cùng với sự phát triển của xã hội. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời, địa vị của giai cấp thống trị trong việc phân phối của cải vật chất trong xã hội được ghi nhận bằng những quyền năng hạn chế mà Nhà nước trao cho người đang chiếm giữ của cải vật chất đó. Lúc này, các quan hệ sở hữu đã được điều chỉnh bằng pháp luật và hình thành nên quyền sở hữu của các chủ thể có tài sản.

Với tư cách là một chế định pháp luật, quyền sở hữu có từ khi xuất hiện Nhà nước và chỉ mất đi khi xã hội không còn sự phân chia giai cấp và không còn sự tồn tại của Nhà nước.

Khái niệm quyền sở hữu - được hiểu theo hai nghĩa:

- Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng trong xã hội. Hay nói khác đi, quyền sở hữu chính là pháp luật về sở hữu.

- Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu là khả năng được phép xử sự của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Những quyền năng này cũng chính là nội dung của quyền sở hữu mà chủ sở hữu có được đối với tài sản. BLDS Việt Nam hiện hành tuy không định nghĩa trực tiếp như vậy nhưng có quy định rằng: “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.”.

Tính chất của các quyền của chủ sở hữu - Các quyền của chủ sở hữu có tính độc nhất, chỉ có thể bị giới hạn do quy định của pháp luật và tồn tại lâu dài.

Mục 1 - NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỞ HỮU

TOP

 

I. Quyền sử dụng

Dùng và thu hoa lợi, lợi tức - Điều 198 BLDS quy định: “quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.”. Như vậy, với tư cách là một trong những nội dung của quyền sở hữu, quyền sử dụng bao gồm quyền khai thác công dụng của tài sản và quyền thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản. “Khai thác công dụng” nghĩa là chủ sở hữu tự mình thụ hưởng các lợi ích vật chất từ một tài sản không sinh lợi hoặc không được khai thác về phương diện kinh tế. “Thu nhận hoa lợi, lợi tức từ tài sản” được hiểu là việc chủ sở hữu được thụ hưởng những kết quả từ khai thác sự sinh lợi của tài sản mà vẫn bảo tồn chất liệu của tài sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, hai quyền này không nhất thiết phải tồn tại song song trên cùng một tài sản.

Chủ sở hữu có quyền quyết định phương thức sử dụng tài sản (dùng hay không dùng tài sản) cũng như cách thức thu hoa lợi, lợi tức (trực tiếp khai thác hoa lợi, tự nhiên của tài sản, hoặc để cho người khác khai thác thông qua một hợp đồng cho thuê, cho mượn). Tài sản có thể được sử dụng hoặc được khai thác trực tiếp bằng chính chủ sở hữu hoặc bởi một người khác không phải là chủ sở hữu (khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định)

Hạn chế quyền sử dụng - Điều 199 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng của tài sản, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản  theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”. Đây là nguyên tắc chung mà luật viết đã dự liệu để hạn chế quyền sử dụng chủ động, ngăn ngừa sự lạm dụng. Ngoài ra, pháp luật còn có những quy định hạn chế quyền sử dụng thụ động trong một số trường hợp đặc thù khác đã được thừa nhận trên thực tế.^[22][22]

II. Quyền định đoạt.

Định đoạt vật chất và định đoạt pháp lý - Theo Điều 201 BLDS “Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho một người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.”. Ngoài ra, chủ sở hữu còn có thể định đoạt tài sản bằng cách chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài sản. Như vậy, chủ sở hữu có quyền quyết định số phận của tài sản về phương diện vật chất (tiêu dùng, thiêu hủy, chuyển hóa thành một hình thức tồn tại khác...), hoặc về phương diện pháp lý (chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, góp vốn kinh doanh...). Cũng như quyền sử dụng, quyền định đoạt của chủ sở hữu có thể do chính chủ sở hữu hoặc do một người khác thực hiện Mọi trường hợp định đoạt tài sản ngoài khuôn khổ giới hạn của quyền tự định đoạt của chủ sở hữu cũng như định đoạt tài sản thuộc sở hữu của người khác đều bị xem là những giao dịch vô hiệu. Cũng có trường hợp, tài sản được chuyển quyền sở hữu không phải do hiệu lực của việc thực hiện quyền tự định đoạt của chủ sở hữu, mà do pháp luật quy định (như trong các trường hợp trưng mua, trưng dụng vì mục đích an ninh quốc phòng, giải tỏa có đền bù để thực hiện quy hoạch đô thị...).

Hạn chế quyền định đoạt - Quyền định đoạt có thể bị hạn chế trong những trường hợp có sự xung đột giữa lợi ích của chủ sở hữu với lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc quyền và lợi ích của người khác mà việc bảo vệ những quyền lợi này hoàn toàn cần thiết và hợp lý. Luật viết quy định nhiều cách thức hạn chế quyền định đoạt khác nhau, như:

-         -         Quyền định đoạt số phận pháp lý của một tài sản bị Nhà nước cấm hoặc hạn chế một cách trực tiếp bằng các quy định của pháp luật (khoản 3, Điều 55 Luật doanh nghiệp 12/6/1999; Điều 741 BLDS; Điều 78b khoản 1, 2 Luật Đất đai sửa đổi ngày 02/12/1998 ...).

-         -         Quyền định đoạt số phận pháp lý của tài sản được Nhà nước hạn chế và kiểm soát một cách gián tiếp thông qua vai trò của một tổ chức hay một cá nhân.

III. Quyền chiếm hữu

Khái niệm - Theo Điều 189 BLDS: “Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình”. Việc nắm giữ và quản lý ở đây bao hàm cả việc thực hiện quyền sử dụng (dùng và khai thác) hoặc quyền không sử dụng tài sản (cất giữ).

Điều 189, đoạn 2 quy định thêm rằng: “Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong những trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặc do pháp luật quy định”.  Trong bối cảnh hiện tại, luật viết hiện hành ghi nhận sự khác nhau về chế độ pháp lý của người chiếm hữu với tư cách là chủ sở hữu và người chiếm hữu tài sản của người khác trong quá trình thực hiện quyền chiếm hữu của mình đối với tài sản. Chúng ta lần lượt nghiên cứu sự khác nhau của hai chế độ pháp lý này:

a) Chiếm hữu của chủ sở hữu  

a1) Các yếu tố của quyền chiếm hữu của chủ sở hữu

Quyền chiếm hữu của chủ sở hữu được hình thành từ hai yếu tố:

Yếu tố khách quan (corpus) - đặc trưng bằng việc thực hiện các quyền thuộc nội dung của quyền sở hữu, thể hiện thành các giao dịch mang tính chất vật chất có tác động đến tài sản chẳng hạn như cất giữ đồ trang sức, cư trú trong nhà, canh tác trên đất, cho thuê tài sản.... Luật Việt Nam hiện hành xếp các giao dịch này thành hai nhóm:

-         -         Các giao dịch nắm giữ: là các giao dịch mà thông qua đó, chủ sở hữu giữ vật trong phạm vi kiểm soát vật chất của mình. Vật không nhất thiết phải nằm trong tay chủ sở hữu theo nghĩa đen mà chỉ cần vật được đặt dưới quyền năng kiểm soát vật chất tiềm tàng của chủ sở hữu.

-         -         Các giao dịch quản lý: là các giao dịch mà thông qua đó chủ sở hữu có thể kiểm soát được sự tồn tại của tài sản (về phương diện vật chất hay về giá trị) cũng như kiểm soát cả việc sử dụng, khai thác tài sản. Kiểm kê, định giá, bảo quản, tiêu dùng, cư trú, canh tác, ... là những giao dịch quản lý.

Luật Việt Nam quy định “quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ tài sản”. Như vậy, trong luật Việt Nam không có khái niệm “chiếm hữu thông qua vai trò của người khác” hay “chiếm hữu dưới danh nghĩa người khác”. Hay nói cách khác, một người có quyền chiếm hữu tài sản của người khác chỉ trong điều kiện chủ sở hữu không chiếm hữu tài sản đó. Tuy nhiên, thời gian chiếm hữu của người khác sẽ được tính như một phần thời gian chiếm hữu của chủ sở hữu khi xem xét về tình trạng chiếm hữu liên tục. (Điều 196 BLDS)

Nói một cách tổng quát rằng: trong trường hợp tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thì chủ sở hữu có quyền chiếm hữu theo nghĩa đầy đủ; còn trong trường hợp tài sản được giao cho người khác chiếm hữu, thì chủ sở hữu chỉ được coi là người chiếm hữu khi cần tính thời gian chiếm hữu liên tục chứ không phải là trường hợp người chiếm hữu theo nghĩa vật chất. Ta gọi chiếm hữu theo nghĩa đầy đủ là chiếm hữu vật chất và pháp lý còn chiếm hữu theo ý nghĩa của Điều 196 là chiếm hữu pháp lý.

Yếu tố chủ quan (animus) - đặc trưng bằng thái độ tâm lý của chủ sở hữu trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến tài sản được chiếm hữu, thể hiện bằng cung cách cư xử mang tính chất quyền lực đối với tài sản (có quyền sở hữu đối với tài sản mà không phải báo cáo với bất kỳ ai về những vấn đề liên quan đến tài sản và không buộc phải giao tài sản co bất kỳ người nào. Tuy nhiên không phải bất cứ người nào có thái độ tâm lý như vậy cũng là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.Bởi lẽ, thái độ tâm lý đó hoàn toàn khác với sự ngay tình.

Yếu tố chủ quan được cấu thành từ hai yếu tố: ý chí và dự định. Ý chí phải được bày tỏ bởi một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Dự định chính là những xử sự của người chiếm hữu nhằm khẳng định quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó.

a2)  Xác lập quyền chiếm hữu của chủ sở hữu

Hội đủ corpus và animus - Quyền chiếm hữu vật chất và pháp lý được xác lập khi hội đủ hai yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. Riêng yếu tố chủ quan không những phải có mà còn phải được pháp luật thừa nhận. Nếu yếu tố chủ quan tuy có nhưng không được pháp luật thừa nhận thì người chiếm hữu sẽ ở trong tình trạng chiếm hữu thực tế mà không không có quyền chiếm hữu. Luật viết gọi đó là tình trạng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình.

Quyền chiếm hữu của người quản lý tài sản - Yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan không nhất thiết phải hội đủ vào bản thân chủ sở hữu bởi có trường hợp các yếu tố này xuất hiện ở người không phải là chủ sở hữu và cũng không xem mình là chủ sở hữu, đó là người quản lý tài sản. Vai trò của người quản lý tài sản được đặt trong nhiều trường hợp: chủ sở hữu là người chưa thành niên hoặc đã thành niên nhưng không có khả năng nhận thức được hành vi của mình; chu sở hữu vắng mặt hoặc mất tích; chủ sở hữu chết; được chỉ định làm người quản lý di sản thừa kế... Khi đó, người quản lý tài sản thực hiện các tác động vật chất lên tài sản mà mình quản lý, thể hiện thái độ tâm lý của chủ sở hữu trong quá trình thực hiện những giao dịch đó. Tuy nhiên, chỉ có corpus của người quản lý còn animus được người quản lý thể hiện không hoàn hảo, bởi tài sản - đối tượng của việc chiếm hữu - thuộc sở hữu của người khác.

a3)  Mất quyền chiếm hữu của chủ sở hữu    

Chỉ mất corpus - Việc chủ sở hữu không tự mình nắm giữ, quản lý tài sản nhưng vẫn duy trì thái độ xử sự của của chủ sở hữu đối với tài sản chỉ khiến cho chủ sở hữu mất quyền chiếm hữu vật chất chứ không mất quyền chiếm hữu pháp lý. Chính vì lẽ đó, chủ sở hữu vẫn được coi là người chiếm hữu liên tục đối với tài sản dù không tự mình nắm giữ tài sản. Mất corpus có thể xảy ra một cách tự nguyện (trong các trường hợp chủ sở hữu giao kết hợp đồng cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý và sử dụng tài sản...), cũng có thể xảy ra một cách không tự nguyện (có hai loại: có animus với sự ngay tình và có animus với sự không ngay tình).

Chỉ mất animus - Trong các trường hợp chủ sở hữu đã bán tài sản của mình co người khác và đã làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua; nhưng do điều kiện khách quan mà người mua chưa thể tự mình nắm giữ và quản lý tài sản mà yêu cầu người bán tiếp tục quản lý tài sản trong một thời gian nhất định. Khi đó, người bán vẫn có quyền chiếm hữu vật chất nhưng không có quyền chiếm hữu về mặt pháp lý, bởi tài sản vào lúc này thuộc quyền sở hữu của người khác.

a4) Chiếm hữu không hoàn hảo^[23][23]

Dẫn nhập - Điều 255, khoản 1 BLDS quy định: ” người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chiếm hữu...”.  Từ nội dung điều luật, ta có thể rút ra một nguyên tắc rằng quyền sở hữu theo thời hiệu sẽ không được xác lập nếu thiếu bất cứ một trong những yếu tố nào đã được quy định tại Điều 255BLDS. Vấn đề đặt ra ở đây là như thế nào là chiếm hữu không liên tục, chiếm hữu gián đoạn, chiếm hữu không công khai, hoặc những trường hợp khác không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo Điều 255 BLDS.

Chiếm hữu không liên tục - Theo Điều 196 BLDS, “việc chiếm hữu tài sản được thực hiện trong một khoảng thời gian mà không có tranh chấp về tài sản đó là chiếm hữu liên tục, kể cả khi tài sản được giao cho người khác chiếm hữu”. Như vậy, để có sự chiếm hữu liên tục với tư cách chủ sở hữu cần có đầy đủ các điều kiện sau:

-         -         Có sự liên tục của corpus và animus.

-         -         Không có sự tranh chấp của người thứ ba về tài sản.

Những trường hợp chiếm hữu không đáp ứng đầy đủ những điều kiện này sẽ được xem là sự chiếm hữu không liên tục.

Chiếm hữu không công khai - Theo Điều 197 BLDS, “việc chiếm hữu được coi là công khai khi thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của mình”. Yếu tố cơ bản và quan trọng nhất của khái niệm chiếm hữu công khai chính là sự công khai của corpus, nghĩa là người chiếm hữu thực hiện các tác động vật chất đối với tài sản một cách minh bạch, không giấu giếm. Và ngược lại, sự chiếm hữu trở nên không công khai một khi các giao dịch tạo thành corpus được thực hiện không minh bạch hoặc giấu giếm nhằm ngăn chặn sự truy tìm tài sản của người có quyền kiện đòi lại tài sản. Khi đó, sự chiếm hữu công khai với tất cả mọi người, trừ người có quyền kiện đòi lại tài sản vẫn là sự chiếm hữu công khai theo ý nghĩa pháp lý. Do đó, có thể nói rằng sự chiếm hữu công khai theo ý nghĩa pháp lý chỉ là một khái niệm tương đối.

Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình -Theo Điều 195 BLDS: “Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”

a5) Hiệu lực của quyền chiếm hữu của chủ sở hữu

Bảo vệ quyền chiếm hữu - Quyền chiếm hữu của chủ sở hữu được bảo vệ trong khuôn khổ những quy định chung về bảo vệ quyền sở hữu được ghi nhận tại các Điều từ 263 đến 266 BLDS. Theo đó, người chiếm hữu là chủ sở hữu đích thực đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu  trái pháp luật, và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Luật viết hiện hành ghi nhận trường hợp một người xác lập quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản nhưng không phải là chủ sở hữu đích thực của tài sản đó. Trường hợp này, trên thực tế có thể phân thành hai nhóm:

Chiếm hữu ngay tình - Người chiếm hữu trong trường hợp này có thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản chiếm hữu do thời hiệu vá có quyền đối với một phần hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong trường hợp phải trao trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực^[24][24].

Chiếm hữu không ngay tình - Luật không thừa nhận quyền chiếm hữu của người chiếm hữu không ngay tình trong trường hợp này và cũng không thừa nhận tình trạng chiếm hữu không ngay tình. (khoản 1, Điều 606 BLDS)

b) Chiếm hữu tài sản của người khác

Tình trạng chiếm hữu chỉ có corpus - Một khi việc chiếm hữu không có yếu tố chủ quan (animus) mà chỉ có yếu tố khách quan (corpus) thì người chiếm hữu đang ở trong tình trạng chiếm hữu tài sản của người khác. Điều 189 BLDS ghi nhận những trường hợp chiếm hữu hợp pháp của người khác, bao gồm: người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua các giao dịch dân sự phù hợp với ý chí của chủ sở hữu, người phát hiện và nắm giữ tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm và tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu và một số trường hợp khác do pháp luật quy định. Tất cả những người này đều có quyền xác lập những giao dịch mang tính chất vật chất tác độüng lên tài sản với tư cách của một người có quyền đối với tài sản của người khác chứ không phải đối với tài sản mà mình là chủ sở hữu.

Hiệu lực của việc chiếm hữu tài sản của người khác - Người chiếm hữu tài sản của người khác luôn có nghĩa vụ giao trả tài sản cho chủ sở hữu. Nghĩa vụ hoàn trả phải được thực hiện tại một thời điểm nào đó tùy theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều này xuất phát từ nguyên tắc người chiếm hữu tài sản của người khác không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Người chiếm hữu tài sản của người khác được pháp luật bảo vệ trong trường hợp quyền chiếm hữu của mình bị xâm phạm theo các quy định tại các Điều từ 263 đến Điều 266 BLDS. Tuy nhiên, việc chiếm hữu tài sản của người khác chỉ được bảo vệ trong trường hợp bị xâm hại với điều kiện người chiếm hữu chứng minh được tính hợp pháp của tình trạng chiếm hữu đó của mình. Cũng cần lưu ý rằng các biện pháp bảo vệ quyền chiếm hữu tài sản của người khác không thể được áp dụng trong trường hợp có tranh chấp giữa các bên tham gia mối quan hệ kết ước làm phát sinh việc chiếm hữu đó.

Mục 2 -  CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN SỞ HỮU

TOP

 

Theo BLDS Điều 176, “Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây: do lao động, do hoạt động sản xuất kinh doanh hợp pháp; được chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thu hoa lợi, lợi tức; tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; được thừa kế tài sản; chiếm hữu trong các trường hợp do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên; chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai phù hợp với thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 255 BLDS; và các trường hợp khác do pháp luật quy định”.

           

            Như vậy, các căn cứ xác lập quyền sở hữu dự liệu tại Điều 176 BLDS được xếp thành hai nhóm:

q         Nhóm quyền sở hữu được chuyền giao: có nhiều phân nhóm nhỏ:

+                Theo nguồn gốc của việc chuyển giao, quyền sở hữu được xác lập có thể do luật định (như thừa kế theo pháp luật, quốc hữu hóa); bằng con đường tư pháp (như thanh toán doanh nghiệp trong tình trạng phá sản, buộc bồi thường thiệt hại, tịch thu sung công quỹ) hoặc hành chính (như xử phạt hành chính, giao quyền sử dụng đất); do ý chí của chủ sở hữu bằng giao dịch một bên (di chúc) hoặc bằng hợp đồng (bán, tặng cho, trao đổi).

+                Theo phạm vi đối tượng chuyển giao, ta có chuyển giao tổng quát (như để lại di sản thừa kế, sáp nhập các doanh nghiệp) hoặc chuyển giao đặc định (như bán, tặng cho, di tặng).

+                Theo động cơ vật chất của việc chuyển giao, ta có chuyển giao có đền bù (như bán, trao đổi, giao quyền sử dụng đất có thu tiền) hoặc không có đền bù (tặng cho, thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

q         Nhóm quyền sở hữu được xác lập trực tiếp: do lao động sáng tạo, do chiếm giữ, sáp nhập, chiếm hữu tài sản,...mà quyền sở hữu được hình thành và thừa nhận.

Trong phần này, nội dung nghiên cứu chỉ giới hạn trong nhóm quyền sở hữu được xác lập theo phương thức trực tiếp và những vấn đề có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu theo phương thức đó.

I. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

Thời hiệu - Theo Điều 163 BLDS: "Thời hiệu là thời hạn pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó, thì chủ thể được hưởng quyền dân sự, được miễn trừ nghĩa vụ dân sự hoặc mất quyền khởi kiện."

Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu - được ghi nhận tại Điều 255 BLDS như sau: "Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu" trừ trường hợp "chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân, không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu... " thì người chiếm hữu tài sản đó cũng không thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp được. Tuy nhiên, rõ ràng luật viết đã không quy định rõ cách tính thời hiệu trong việc xác lập quyền sở hữu theo căn cứ này. Về mặt lý luận, có thể lý giải vấn đề này theo nhiều cách:

q         Cách thứ nhất, không có sự kết nối việc chiếm hữu - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày người xác lập quyền sở hữu do thời hiệu thực sự chiếm hữu tài sản một cách ngay tình. Nếu người này chuyển nhượng tài sản cho người khác lúc còn sống hoặc di tặng tài sản mà chưa kịp xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, thì thời hiệu được tính lại từ đầu cho người chiếm hữu mới.

q         Cách thứ hai, có kết nối việc chiếm hữu với điều kiện tất cả những người chiếm hữu liên tiếp đều ngay tình - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên. Những người nối tiếp nhau nhận tài sản sau này (qua một giao dịch dân sự) được cộng thêm thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu của mình trong việc tính thời hiệu, với điều kiện tất cả đều là người chiếm hữu ngay tình. Nếu trong chuỗi người chiếm hữu nối tiếp nhau có một người không ngay tình, thì thời hiệu lại được tính lại từ đầu kể từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên sau người chiếm hữu không ngay tình đó. Riêng người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc sẽ kế tục sự ngay tình hoặc không ngay tình của người chết. 

q         Cách thứ ba, có kết nối việc chiếm hữu nhưng quyền sở hữu do thời hiệu chỉ được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu đầu tiên, bất kể ngay tình hay không ngay tình. Nhưng, cần chú ý rằng chỉ có người chiếm hữu ngay tình mới có thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Người thừa kế của một người chiếm hữu ngay tình cũng xác lập được quyền sở hữu theo thời hiệu, dù bản thân có thể không ngay tình.  

q         Cách thứ tư, có kết nối việc chiếm hữu tính từ người chiếm hữu ngay tình đầu tiên - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính kể từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên; những người chiếm hữu nối tiếp được cộng thêm thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu của mình để tính thời hiệu và người chiếm hữu vào năm thứ mười một hoặc năm thứ ba mươi mốt sẽ có quyền xác lập quyền sở hữu do thời hiệu. Kể từ người chiếm hữu kế tiếp sau người người chiếm hữu ngay tình đầu tiên, vấn đề ngay tình hay không ngay tình không được đặt ra nữa.

Gián đoạn thời hiệu - Theo BLDS Điều 167 khoản 2, thời hiệu hưởng quyền dân sự, miễn trừ nghĩa vụ dân sự bị gián đoạn khi có một trong các sự kiện sau đây: a) Có sự giải quyết của cơ quan có thẩm quyền đối với quyền và nghĩa vụ dân sự đang được áp dụng thời hiệu; b) Quyền, nghĩa vụ dân sự đang được áp dụng thời hiệu mà bị người có quyền, nghĩa vụ liên quan tranh chấp. Qua nội dung điều luật này, chúng ta có thể rút ra một số nhận xét sau:

-         -         Thứ nhất: thời hiệu xác lập quyền sở hữu không bị gián đoạn trong trường hợp tài sản bị mất hoặc bị đánh cắp. Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình có quyền thực hiện các biện pháp cần thiết nhằm truy tầm và thu hồi tài sản bị mất hoặc bị đánh cắp. Trong trường hợp tài sản được thu hồi, thì người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình lại tiếp tục chiếm hữu và thời gian tài sản bị mất vẫn được tính trong thời gian chiếm hữu liên tục của người này.

-         -         Thứ hai: việc giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu có tác dụng buộc người chiếm hữu hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực, thì không những chỉ làm gián đoạn thời hiệu mà còn loại trừ khả năng bắt đầu một thời hiệu mới Trái lại, nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sở hữu của người chiếm hữu (do nhầm lẫn), thì thời hiệu vẫn liên tục. 

-         -         Thứ ba: việc tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, như đã nói, tự nó không ảnh hưởng đến sự chiếm hữu liên tục. Tranh chấp cũng không hẳn làm gián đoạn thời hiệu xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp người tranh chấp là chủ sở hữu đích thực của tài sản. Ta nói rằng tranh chấp có tác dụng làm gián đoạn thời hiệu với điều kiện treo. Giả sử người tranh chấp được thừa nhận là chủ sở hữu tài sản, thì thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu bị gián đoạn từ ngày có tranh chấp và cũng không thể bắt đầu lại, dù người bị tranh chấp có tiếp tục chiếm hữu tài sản. Nhưng đó phải là tranh chấp chính thức, nghĩa là được đưa ra xem xét tại một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: sự tranh cãi thuần tuý dân gian không thể làm gián đoạn thời hiệu, ngay cả với điều kiện treo.

Hoãn tính thời hiệu - Thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình tương ứng với thời hiệu khởi kiện đòi lại tài sản của chủ sở hữu đích thực. Theo BLDS Điều 170 khoản 1, thì không được tính vào thời hiệu khởi kiện khoảng thời gian mà trong đó xảy ra các sự kiện sau đây: a) Có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khác làm người có quyền không thể khởi kiện trong phạm vi thời hiệu; b) Người có quyền khởi kiện đang chưa thành niên, đang bị mất năng lực hành vi dân sự, đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, nhưng chưa có người đại diện; c) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chết, nhưng chưa có người đại diện khác thay thế hoặc vì lý do chính đáng khác mà không thể tiếp tục đại diện được.

Trong trường hợp thời hiệu được hoãn tính, thì sau khi sự kiện làm dừng thời hiệu chấm dứt, thời hiệu sẽ được tính tiếp bằng cách cộng khoảng thời gian tính vào thời hiệu trước khi xảy ra sự kiện vào khoảng thời gian bắt đầu từ lúc sự kiện chấm dứt. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, hiệu lực của việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu phát sinh một cách đương nhiên. Người trước đây là chủ sở hữu tài sản sẽ bị bác đơn kiện đòi lại tài sản, một khi có đủ bằng chứng cho thấy bị đơn của vụ kiện đáp ứng đầy đủ các điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.Tuy nhiên, một cách hợp lý, người chiếm hữu cũng có thể từ chối việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.

II. Xác lập quyền sở hữu theo các phương thức trực tiếp khác

           

            Các phương thức trực tiếp xác lập quyền sỏ hữu đối với tài sản hữu hình được thừa nhận tại Điều 176 BLDS bao gồm: sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; chiếm hữu đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc gia cầm bị thất lạc; vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên (gọi chung là chiếm hữu theo Điều 176 BLDS). Ngoài ra, do tính tất yếu của lịch sử, luật viết hiện hành còn thừa nhận khả năng xác lập quyền sở hữu của người quản lý tài sản vắng chủ theo Nghị quyết 57/NQ- QH ngày 24/8/1998.^[25][25]

            1. Sáp nhập, trộn lẫn, chế biến

     

            a) Chế biến

Đối tượng của việc chế biến phải là động sản. Việc chế biến có thể được chủ sở hữu tự mình thực hiện hoặc giao cho người khác thực hiện thông qua một hợp đồng gia công và chủ sở hữu nguyên vật liệu trở thành chủ sở hữu tài sản mới tạo thành (BLDS Điều 246 khoản 1). Cũng có trường hợp vật được chế biến bởi một người không phải là chủ sở hữu đối với vật đó mà cũng không được chủ sở hữu yêu cầu làm việc đó; người chế biến có thể ngay tình hoặc không ngay tình, khi chiếm hữu tài sản gốc.

Luật hiện hành quy định rằng nếu người chế biến ngay tình thì trở thành chủ sở hữu của của tài sản mới, nhưng phải thanh toán giá trị nguyên vật liệu, bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu nguyên vật liệu đó (BLDS Điều 246 khoản 2). Trong trường hợp người chế biến không ngay tình, thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu giao vật mới; nếu có nhiều chủ sở hữu nguyên vật liệu, thì những người này là đồng chủ sở hữu theo phần đối với vật mới được tạo thành, tương ứng với giá trị nguyên vật liệu của mỗi người. Chủ sở hữu không ngay tình đối với nguyên vật liệu bị chế biến có quyền yêu cầu người chế biến bồi thường thiệt hại (Điều 246 khoản 3). Như vậy:

-         -         Thứ nhất, luật không dự liệu việc thanh toán công sức lao động mà người chế biến không ngay tình bỏ ra để để chế biến sản phẩm. Người chế biến không ngay tình không những không có quyền sở hữu đối với tài sản mới mà còn không được trả công chế biến và phải bồi thường thiệt hại, nếu chủ sở hữu nguyên vật liệu có yêu cầu.

-         -         Thứ hai, nếu việc chế biến được thực hiện một phần bằng nguyên vật liệu của người chế biến không ngay tình, thì người này cũng trở thành một trong các đồng chủ sở hữu theo phần đối với tài sản mới, áp dụng Điều 246 khoản 3 nêu trên. Tất nhiên, người này vẫn phải bồi thường thiệt hại, nếu chủ sở hữu phần nguyên vật liệu bị chế biến không ngay tình có yêu cầu.

b) Sáp nhập và trộn lẫn

Đặt vấn đề - Sáp nhập, trong luật hiện hành, là việc gắn một vật vào một vật khác tạo thành một vật mới có thể chia được hoặc không chia được (BLDS Điều 244 khoản 1) ; còn trộn lẫn là việc pha trộn các vật với nhau tạo thành một vật mới (Điều 245 khoản 1). Vật được sáp nhập có thể là một động sản hoặc một bất động sản, vật được trộn lẫn chỉ có thể là một động sản.

b1) Sáp nhập bất động sản

Nguyên tắc: quyền sử dụng đất luôn là vật chính - Các bất động sản hữu hình nếu không là đất, thì đều là những tài sản gắn liền với đất và đều là những vật phục vụ cho việc khai thác công dụng của đất. Với đặc điểm đó, các tài sản gắn liền với đất phải được coi là vật phụ so với đất. Đất, hay nói đúng hơn là quyền sử dụng đất luôn là vật chính.

Sáp nhập bất động sản có thể xảy ra tự nhiên, như trong trường hợp di chuyển tự nhiên của vật nuôi dưới nước nhưng có khi sự sáp nhập là rõ ràng về mặt tự nhiên nhưng lại không được coi là sáp nhập về mặt pháp lý trong luật Việt Nam (ví dụ như sự bồi đắp của phù sa...). Sự sáp nhập cũng có thể xảy ra một cách nhân tạo.

Theo BLDS Điều 244 khoản 1, “nếu tài sản được đem sáp nhập là vật chính và vật phụ, thì vật mới được tạo thành thuộc chủ sở hữu vật chính”. Vậy, các tài sản gắn liền với đất do sự sáp nhập thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất. Giải pháp này còn được luật chính thức thừa nhận cho trường hợp đặc thù của việc sáp nhập các vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên (BLDS Điều 252). Tuy nhiên, khoản 1 Điều 244 BLDS quy định rằng chủ sở hữu tài sản mới phải thanh toán cho chủ sở hữu vật phụ phần giá trị của vật phụ đó, nếu không có sự thỏa thuận khác. Luật Việt Nam không chỉ thiết lập sự suy đoán về quyền sở hữu mà suy đoán cả về chi phí (khi một vật được sáp nhập đất thuộc quyền sử dụng của một người, thì quyền sáp nhập quyền sở hữu đối với vật và việc sáp nhập coi như được thực hiện bằng chi phí của người có quyền sử dụng đất trừ trường hợp vật được thừa nhận thuộc quyền sở hữu của người khác).

b2) Sáp nhập và trộn lẫn động sản

Các quy tắc chung - Nếu các tài sản được sáp nhập hoặc trộn lẫn thuộc về cùng một chủ sở hữu, thì chính người này là chủ sở hữu tài sản mới được tạo thành từ việc sáp nhập hoặc trộn lẫn. Nếu tài sản được sáp nhập hoặc trộn lẫn thuộc hai chủ sở hữu khác nhau, thì cả hai trở thành những người có quyền sở hữu chung theo phần đỗi với tài sản mới (BLDS Điều 244 khoản 1, Điều 245 khoản 1).

Nếu trường hợp việc sáp nhập hoặc trộn lẫn được thực hiện với sự không ngay tình thì người có tài sản bị sáp nhập hoặc bị trộn lẫn có thể lựa chọn một trong hai giải pháp như ta đã biết (BLDS Điều 244 khoản 2, Điều 245 khoản 2) hoặc nhận tài sản mới và thanh toán cho người sáp nhập hoặc trộn lẫn giá trị phần tài sản của người đó; hoặc không nhận tài sản mới và yêu cầu người sáp nhập, trộn lẫn thanh toán giá trị phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại.

2. Chiếm hữu theo khoản 6 Điều 176 BLDS - Vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc

           

            a) Vật bị đánh rơi, bị bỏ quên

“Người nhặt hoặc phát hiện được vật do người khác đánh rơi hoặc bỏ quên mà biết rõ địa chỉ của người đánh rơi hoặc bỏ quên, thì phải thông báo hoặc trả lại vật cho người đó.” (BLDS Điều 247 khoản 2, Điều 249 khoản 1). Trường hợp không biết được địa chỉ của người đánh rơi hoặc bỏ quên, BLDS quy định rằng “người nhặt hoặc phát hiện phải thông báo cho UBND xã, phường, thị trấn hoặc Công an cơ sở nơi gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại. Sau một năm kể từ ngày thông báo công khai về vật nhặt được, phát hiện được mà không xác định được ai là chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu không đến nhận, thì vật đó thuộc sở hữu của người nhặt được, phát hiện được” (Điều 247 khoản 2 đoạn 3, Điều 249 khoản 2); “nếu vật có giá trị lớn, thì sau khi trừ chi phí bảo quản người nhặt được hưởng 50% giá trị của vật và phần còn lại thuộc về Nhà nước” (Điều 248 BLDS). “Trong trường hợp vật bị đánh rơi, bị bỏ quên là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hóa mà sau một năm, kể từ ngày thông báo công khai, không xác định được ai là chủ sở hữu hoặc không có người đến nhận, thì vật đó thuộc Nhà nước và người nhặt được, phát hiện được vật đó được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật” (Điều 249 khoản 3).

b) Gia súc, gia cầm bị thất lạc - Việc xác lập quyền sở hữu đối với gia súc, gia cầm bị thất lạc được dự liệu tại các Điều 250 và 251 BLDS. Nếu bắt được gia súc bị thất lạc, thì người bắt được phải thông báo cho UBND xã, phường, thị trấn nơi mình cư trú để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại. (Điều 250) người bắt được gia súc bị thất lạc, sau khi hết thời hạn sáu tháng kể từ ngày thông báo công khai mà không có người đến nhận thì sẽ được xác lập quyền sở hữu đối với gia súc bị thất lạc đó Nếu gia súc bắt được là gia súc thả rông theo tập quán, thì thời hạn này là một năm (Điều 250); còn đối với gia cầm thất lạc, thời hạn này là một tháng kể từ ngày thông báo công khai. (Điều 251)

Nếu có người đến nhận gia súc trong thời hạn luật định và, trong thời gian chờ đợi, gia súc sinh con, thì người bắt được gia súc được hưởng một nửa số gia súc sinh ra (Điều 250). Trong cùng một giả thuyết, người bắt được gia cầm được hưởng trọn hoa lợi do gia cầm sinh ra (Điều 251). Cần lưu ý rằng hoa lợi nói ở đây là hoa lợi phát sinh trong suốt thời gian người bắt được gia súc, gia cầm bị thất lạc chiếm hữu tài sản cho đến ngày cuối của thời hạn được luật ấn định để chủ sở hữu thực hiện quyền nhận lại tài sản, không phải từ ngày thông báo công khai cho đến hết thời hạn luật định. Ngoài ra, cần lưu ý rằng hoa lợi của gia súc sinh sản nhiều kỳ sẽ được phân chia theo lứa chứ không theo số đầu gia súc thực tế.

Qua nội dung đã phân tích ở trên, ta có thể rút ra một số nhận người xét sau:

Thứ nhất, trong khoảng thời gian giữa thời điểm nhặt, phát hiện vật bị đánh rơi, bị bỏ quên hoặc thời điểm bắt được gia súc, gia cầm bị thất lạc và thời điểm giao trả lại cho chủ sở hữu hoặc giao nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người nhặt, phát hiện hoặc bắt được có quyền chiếm hữu tài sản đó. Để có quyền chiếm hữu tài sản, người nhặt, phát hiện hoặc bắt được phải thông báo cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tự mình thông báo công khai. Quyền chiếm hữu được xác lập kể từ ngày nhặt, phát hiện, bắt được chứ không phải từ ngày thông báo. Nếu không thông báo, người nhặt, phát hiện hoặc bắt được sẽ ở trong tình trạng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình đối với tài sản. Dù có thông báo hay không, người nhặt, phát hiện hoặc bắt được không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu đối với vật bằng cách chỉ dựa vào tình trạng chiếm hữu liên tục và công khai.

            Thứ hai, luật không định thời hạn thông báo công khai kể từ ngày vật được nhặt, phát hiện, bắt được hoặc được giao nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật cũng không xác định hình thức thông báo công khai (công bố trên báo đài, đài trung ương, đài địa phương,...) vấn đề này được giải quyết tùy theo tập quán sinh hoạt của từng vùng cũng như mức độ hiện đại của các phương tiện thông tin mà dân cư trong vùng đang sử dụng hoặc hưởng thụ.

Thứ ba, luật không xác định từ thời điểm nào quyền sở hữu được xác lập cho người nhặt, phát hiện vật bị đánh rơi, bỏ quên hoặc bắt được gia cầm, gia súc thất lạc. Ta có thể suy luận hai cách thức xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu trong trường hợp này như sau: quyền sở hữu được xác lập từ thời điểm hết hạn để người đánh rơi, bỏ quên, làm thất lạc nhận lại tài sản; hoặc quyền sở hữu được xác lập từ thời điểm nhặt, phát hiện vật, bắït được gia cầm, gia súc đó. Rõ ràng, việc xác lập quyền sở hữu theo cách thứ nhất tỏ ra hợp lý hơn về lý luận cũng như thực tiễn và cũng phù hợp với tinh thần của giải pháp cho vấn đề xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu ghi nhận tại khoản 1 Điều 255 BLDS.

Việc chuyển nhượng vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc - được giải quyết như sau:

- Giả thuyết thứ nhất: người nhặt được vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bắt được gia súc, gia cầm bị thất lạc đã có thông báo công khai và việc chuyển nhượng được thực hiện trong thời gian chờ đợi - Người được chuyển nhượng không thể được coi như ngay tình khi tham gia vào việc chuyển nhượng, bởi đã có thông báo công khai: việc thông báo có tác dụng đặt tất cả mọi người vào tình trạng buộc phải biết việc chiếm hữu gia, súc, gia cầm bị thất lạc. Nhưng, một cách hợp lý, người này phải được hưởng thời gian chiếm hữu liên tục của người chuyển nhượng và chỉ cần chờ đến khi hết thời hạn luật định, kể từ ngày thông báo công khai, để xác lập quyền sở hữu của mình đối với gia súc, gia cầm bị thất lạc và được chuyển nhượng. Giả sử, trong thời gian chờ đợi, chủ sở hữu gia súc, gia cầm bị thất lạc đến nhận lại tài sản, thì người được chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu hoàn trả chi phí nuôi giữ và các chi phí khác, cũng như được quyền sở hữu đối với hoa lợi như thể tài sản còn nằm trong tay người chuyển nhượng. Ta nói rằng việc chuyển nhượng có tác dụng chuyển các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản chuyển nhượng cho người được chuyển nhượng. Nếu tài sản được chuyển nhượng trong điều kiện đã có thông báo công khai, thì người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng hưởng hoa lợi phát sinh trong thời gian chiếm hữu của mình, theo các quy định tại các Điều 250 và 251 BLDS.    

- Giả thuyết thứ hai: người bắt được gia súc, gia cầm không thông báo công khai - Không thông báo, người chuyển nhượng ở trong tình trạng chiếm hữu không ngay tình. người được chuyển nhượng có thể biết mà cũng có thể không biết điều đó. Nếu người được chuyển nhượng biết mà vẫn chấp nhận mua, trao đổi,... thì người này tiếp tục chiếm hữu không ngay tình và không bao giờ có thể xác lập được quyền sở hữu đối với tài sản.

Nếu người được chuyển nhượng không biết và không thể biết việc chiếm hữu không ngay tình của người chuyển nhượng, thì sau khi chuyển nhượng, người được chuyển nhượng sẽ trở thành người chiếm hữu ngay tình. Trong trường hợp này, quyền sở hữu đối với tài sản có thể được xác lập theo thời hiệu, được quy định tại khoản 1 Điều 255 BLDS. Nếu tài sản được chuyển nhượng trong điều kiện người chuyển nhượng không thông báo công khai, thì, khi chủ sở hữu của gia súc, gia cầm bị thất lạc xuất hiện, việc giải quyết số phận của hoa lợi được xác định tuỳ theo người được chuyển nhượng ngay tình hoặc không ngay tình: nếu ngay tình, người này không phải hoàn trả hoa lợi đã thu được cho đến ngày chấm dứt sự ngay tình; trong trường hợp không ngay tình, người này phải hoàn trả toàn bộ hoa lợi sinh ra từ khi bắt đầu chiếm hữu.

c) Vật bị chôn giấu

     

            Theo BLDS Điều 248, “Vật bị chôn giấu, bị chìm đắm được tìm thấy mà không có hoặc không xác định được ai là chủ sở hữu, thì sau khi trừ chi phí tìm kiếm, bảo quản, quyền sở hữu  đối với vật đó được xác định như sau:

1.      1.      Vật được tìm thấy là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hóa, thì thuộc Nhà nước, người tìm thấy vật đó được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.

2.      2.      Vật được tìm thấy không phải là cổ vật, di tích lịch sử, văn hóa, mà có giá trị lớn, thì người tìm thấy được hưởng 50% giá trị của vật, phần còn lại thuộc Nhà nước và nếu vật có giá trị nhỏ, thì thuộc sở hữu của người tìm thấy vật đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

      3. Chiếm hữu theo khoản 7 Điều 176 BLDS

      a)  Chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu

     

            Có đủ corpus và animus - Để xác lập được quyền sở hữu theo thời hiệu, người chiếm hữu tài sản phải chiếm hữu theo cung cách của một người có quyền sở hữu đối với tài sản đó, nghĩa là có đủ corpus và animus. Việc chiếm hữu phải liên tục và công khai.

b)  Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình

Người tự mình chiếm đoạt tài sản của người khác không bao giờ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình theo nghĩa của  khoản 1 Điều 255 BLDS bởi người này biết rõ hoặc buộc phải biết tài sản không thuộc sở hữu của mình, nhưng vẫn xử sự như là chủ sở hữu; không có sự ngay tình cần thiết, người này mãi mãi là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật cũng không ngay tình và không bao giờ có quyền sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, nếu người chiếm đoạt chuyển nhượng tài sản cho người khác và người được chuyển nhượng không biết và không thể biết việc chiếm đoạt, thì người được chuyển nhượng sau này lại trở thành người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.   

           

           

            Luật Việt Nam hiện hành còn đang trong giai đoạn hoàn thiện khái niệm “ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình”. Có thể xác định được rằng người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình đối với tài sản  phải hội đủ các điều kiện sau đây:

-         -         Thứ nhất, phải là người nhận được tài sản từ tay một người xử sự theo cung cách của một chủ sở hữu và giao tài sản một cách tự nguyện, nghĩa là nhận được tài sản do một vụ chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng tài sản có thể được giao kết và thực hiện có đền bù (bán, trao đổi..) hoặc không có đền bù (tặng, cho, di tặng...).

-         -         Thứ hai, phải ngay tình, nghĩa là “không  biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không  có căn cứ pháp luật” (BLDS Điều 195 đoạn 2).

Luật viết cũng ghi nhận một số trường hợp đặc biệt:

Quyền sở hữu toàn dân không mất đi theo thời hiệu - Theo khoản 2 Điều 255 BLDS, người chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân, không có căn cứ pháp luật, thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó.

Tài sản có đăng ký quyền sở hữu - Trong luật Việt Nam hiện hành, đối với tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, thì việc chuyển nhượng chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở xuất trình các bằng chứng về việc đăng ký quyền sở hữu đó. Vậy, một người chấp nhận giao kết việc chuyển nhượng đối với một tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, trong điều kiện người chuyển nhượng không xuất trình được bằng chứng về việc đăng ký đó, thì không thể được coi là ngay tình khi chiếm hữu tài sản và không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu bằng cách viện dẫn khoản 1 Điều 255 BLDS. Trong hầu hết các trường hợp chuyển nhượng đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (mua bán, tặng cho, trao đổi,...), thì quyền sở hữu được chuyển cho người được chuyển nhượng ở thời điểm đăng ký. Như vậy, đối với các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì để được coi là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người chiếm hữu tài sản trước hết phải hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền; tình trạng chiếm hữu được dùng làm cơ sở để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu được coi như bắt đầu từ ngày đăng ký chứ không phải từ ngày tiếp nhận tài sản.

Trường hợp người chuyển nhượng không có quyền sở hữu tài sản do giao dịch chuyển nhượng vô hiệu - Ta có giả thiết như sau: một người được nhận một tài sản do một giao dịch dân sự. Ít lâu sau, người này chuyển nhượng tài sản cho người khác. Thời gian sau nữa, giao dịch dân sự có tác dụng chuyển giao tài sản cho người chuyển nhượng bị tuyên bố vô hiệu. Trong trường hợp này, luật nói rằng, nếu người được chuyển nhượng sau ngay tình, thì giao dịch được xác lập sau vẫn có hiệu lực, mặc dù  giao dịch trước vô hiệu (BLDS Điều 147). Nếu giao dịch có tác dụng chuyển quyền sở hữu tài sản, thì người được chuyển nhượng sau là chủ sở hữu của tài sản do sự công nhận của luật mà không cần đợi đến mười năm hoặc ba mươi năm để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như  người chiếm hữu ngay tình trong các trường hợp khác. Tuy nhiên, giải pháp này chắc chắn chỉ được áp dụng cho các vụ chuyển nhượng theo nghĩa đích thực. Nó không thể được áp dụng cho các trường hợp chuyển giao tài sản bằng con đường thừa kế bởi người thừa kế chỉ có quyền và nghĩa vụ của người để lại di sản chứ không xác lập quyền của riêng mình lên tài sản được người đó chuyển giao.

Mục 3 - BẰNG CHỨNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU

TOP

 

Dẫn nhập - Vấn đề bằng chứng về quyền sở hữu không chỉ  được đặût ra mỗi khi có tranh chấp. Trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và việc đăng ký được thực hiện lần đầu, thì người yêu cầu đăng ký phải chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản liên quan, trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Một khi các bằng chứng về quyền sở hữu được thiết lập đầy đủ, người đăng ký lần đầu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và giấy chứng nhận này trở thành bằng chứng thay thế cho các bằng chứng khác về quyền sở hữu trong thực tiễn các giao dịch. Nhưng nói chung, về quyền sở hữu hoặc quyền yêu cầu chuyển quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký, cơ quan đăng ký tiếp nhận và thẩm định các loại bằng chứng trong khuôn khổ luật chung. Trong thực tiễn giao dịch có xu hướng chấp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu như là bằng chứng tốt nhất (thậm chí duy nhất) về quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký.  Mỗi khi chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp các tài sản loại này, người chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp chỉ cần xuất trình giấy chứng nhận có liên quan thì việc thẩm tra tư cách chủ sở hữu coi như được thực hiện xong. Khi kiện đòi lại tài sản, người có giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể xuất trình giấy này để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản tranh chấp và người bị kiện, muốn giữ lại tài sản, trước hết phải thiết lập được bằng chứng phủ nhận giá trị của giấy đó. Trái lại, trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu mà người có giấy chứng nhận quyền sở hữu là bị đơn, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có tác dụng như một lá chắn, một giấy chứng nhận quyền được miễn chứng minh. Khi đó, giấy chứng nhận, suy cho cùng, chỉ là hình thức xác nhận một quyền được giả định là đã tồn tại trước đó hoặc xác nhận việc chuyển giao quyền đó.

Có những hệ thống luật (như Anh, Đức) quan niệm rằng các quyền đối với bất động sản không chỉ có giá trị đối với tất cả mọi người mà còn có tầm quan trọng lớn lao đối với nền kinh tế. Bởi vậy, các quyền này chỉ có thể xác lập nhờ có sự can thiệp của quyền lực công cộng, đặc biệt là thông qua thủ tục đăng ký. Một khi được đăng ký, quyền sở hữu tài sản  được chứng minh bằng các giấy tờ xác nhận việc đăng ký và sự chứng minh đó không thể bị phủ nhận, trừ một vài trường hợp đặc biệt. Các tư tưởng của giải pháp này cũng được ảnh hưởng trong tâm lý của một bộ phận lớn dân cư ở Việt Nam (người dân luôn coi trọng việc hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên và việc cấp “giấy hồng”, “sổ đỏ”^[26][26] có tác dụng thiết lập sự an toàn đối với quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của người được chuyển nhượng, người thừa kế,...). Và gần như, cả người làm luật và người áp dụng pháp luật ở Việt Nam đều muốn dựa vào định chế đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến loại tài sản này. Song cho đến nay các điều kiện khách quan của giải pháp, nhất là các điều kiện về chất lượng hoạt động của hệ thống kiểm soát lưu thông dân sự vẫn chưa hội đủ. Bởi vậy, luật Việt Nam vẫn chưa bao giờ chính thức thừa nhận giá trị chứng cứ không thể tranh cãi của giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, những nội dung vừa trình bày ở trên là đối với quyền sở hữu đối với các tài sản phải đăng ký. Còn quyền sở hữu các tài sản không đăng ký trong luật Việt Nam được chứng minh bằng bất kỳ phương tiện nào, bất kỳ nguồn chứng cứ nào được pháp luật thừa nhận: chiếm hữu vật chất, hoá đơn, chứng từ thanh toán, người làm chứng,... Việc thẩm định chứng cứ hoàn toàn không đơn giản. Nhưng dẫu sao, mỗi khi có tranh chấp, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xem xét, ra quyết định ai là người được công nhận có quyền sở hữu tài sản. Cơ quan giải quyết tranh chấp không thể bác yêu cầu của cả hai bên để tài sản tranh chấp ở trong tình trạng không xác định được chủ sở hữu, cũng không thể tuyên bố cả hai đều có quyền sở hữu đối với một tài sản tranh chấp. Tuy nhiên, có thể nói rằng khi giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu, cơ quan chức năng chỉ tìm cách xác định sự tồn tại của quyền trên cơ sở những bằng chứng thuyết phục nhất trong những bằng chứng chống lại nhau.

          

1. Trách nhiệm của các bên tranh chấp về quyền sở hữu trong việc cung cấp chứng cứ

Luật Việt Nam chưa có các quy định mang tính nguyên tắc về trách nhiệm của các bên trong một vụ tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trong việc cung cấp chứng cứ. Nói riêng về quyền tác giả, quyền sở hữu tác phẩm, luật quyết định rằng “Tác giả, chủ sở hữu tác phẩm đã đăng ký bảo hộ tác phẩm tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không có nghĩa vụ phải chứng minh quyền sở hữu đối với tác phẩm đã đăng ký khi có tranh chấp” (BLDS Điều 762 khoản 2). Giải pháp này được thừa nhận mà không phân biệt người đăng ký bảo hộ là nguyên đơn hay bị đơn trong vụ việc tranh chấp. Thực tiễn áp dụng pháp luật cũng có xu hướng thiết lập sự suy đoán có lợi cho người đã đăng ký quyền sở hữu, mỗi khi có tranh chấp, dù luật hầu như không có quy định nào tương tự như Điều 762 khoản 2 áp dụng cho các trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không phải là tác phẩm. Song, chúng ta có một nguyên tắc chung nhất được thừa nhận trên thực tế. Đó là: một khi có tranh chấp về quyền sở hữu đối với một tài sản phải đăng ký, thì trách nhiệm chứng minh thuộc về bên tranh chấp không đăng ký. Người có giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể là nguyên đơn, nhưng cũng có thể là bị đơn trong vụ tranh chấp, có thể là người đang chiếm hữu vật chất và pháp lý đối với tài sản, nhưng cũng có thể đang ở trong tình trạng bị người khác chiếm đoạt tài sản. Trong trường hợp tài sản tranh chấp thuộc loại tài sản vô hình, thì thông thường, người có giấy chứng nhận là nạn nhân của một vụ vi phạm độc quyền khai thác và chủ động kiện cáo để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Mặt khác, cũng như người có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, người chiếm hữu một tài sản không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu chỉ có ưu thế tương đối. Nếu người tranh chấp chứng minh được rằng sự chiếm hữu của người bị tranh chấp không hoàn hảo (không liên tục, không công khai, hoặc mập mờ), thì cả hai bên tranh chấp sẽ trở nên  bình đẳng trong việc chứng minh. Còn trong trường hợp tài sản tranh chấp không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, người đứng nguyên đơn trong vụ tranh chấp về một tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chưa được đăng ký thường cũng là người đòi lại tài sản, còn bị đơn là người chiếm hữu. Tất cả các bên đều phải cung cấp bằng chứng về quyền sở hữu của mình đối với tài sản tranh chấp và người có bằng chứng thuyết phục nhất sẽ được công nhận là chủ sở hữu.

1.      1.      Đối tượng chứng minh

Đối tượng chứng minh trong các tranh chấp về quyền sở hữu lẽ đương nhiên là quyền sở hữu. Người khởi kiện tranh chấp phải chứng minh rằng chính mình, chứ không phải người bị tranh chấp, mới là chủ sở hữu của tài sản.

Song, đối tượng chứng minh trong một vụ kiện về quyền thừa kế không phải là quyền sở hữu hay quyền yêu cầu chuyển quyền sở hữu mà là quyền hưởng di sản.

2.      2.      Phương tiện chứng minh

Luật Việt Nam không có các quy định riêng về việc thiết lập và thẩm định chứng cứ trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Người tranh chấp có thể sử dụng bất kỳ phương tiện chứng minh nào được pháp luật thừa nhận. Phương tiện chứng minh thông dụng nhất là giấy tờ. Đôi khi người tranh chấp còn viện dẫn sự chiếm hữu; nhưng trong luật hiện hành, sự chiếm hữu chỉ có giá trị chứng minh trong một vài trường hợp rất đặc biệt. Sự chiếm hữu chỉ được luật viết chính thức coi là phương tiện chứng minh quyền sở hữu, trong trường hợp việc chiếm hữu thoả mãn các điều kiện dự liệu cho việc xác lập quyền sở hữu đối với vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, hoặc cho việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 255 BLDS. Việc chiếm hữu trong các trường hợp xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu rút ngắn được thừa nhận nhờ việc xuất trình bằng chứng về thông báo công khai (ghi nhận ngày nhặt, phát hiện, bắt được tài sản, thì việc chiếm hữu có thể coi như bắt đầu từ ngày đó). Trong các trường hợp khác, bằng chứng về sự chiếm hữu có thể được cung cấp từ bất kỳ nguồn nào được thừa nhận trong luật chung có chứa đựng các dữ kiện cho thấy đương sự có thực hiện các giao dịch vật chất tác động lên tài sản theo cung cách của một người có quyền sở hữu tài sản: hoá đơn thanh toán tiền sửa chữa tài sản; hợp đồng gửi giữ, hợp đồng cầm cố, cho mượn tài sản; lời khai của người làm chứng;...

Mục 4 - CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU

TOP

            Đặt vấn đề - Theo chương IV phần thứ  hai BLDS, quyền sở hữu tồn tại dưới các hình thức sau đây: sở hữu toàn dân; sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội; sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân; sở hữu của tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp; sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung. Chúng ta có thể chia các hình thức sở hữu này thành hai nhóm: sở hữu có một chủ sở hữu và sở hữu có nhiều chủ sở hữu.

I. CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU CÓ MỘT CHỦ THỂ, bao gồm sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội -nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện (gọi chung là pháp nhân không hoạt độüng sản xuất kinh doanh thu lợi nhuận).

           

            A. Sở hữu toàn dân

1. Chủ thể của sở hữu toàn dân - đúng như tên gọi, chủ thể của sở hữu toàn dân đương nhiên là toàn dân. Song toàn dân không tự mình thực hiện các quyền của chủ sở hữu.  Khoản 1 Điều 206 BLDS nói rằng “Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân”. Khoản 2 Điều 206 quy định thêm: “Chính phủ thống nhất quản lý  và bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm tải sản thuộc sỏ hữu toàn dân”.

2. Tài sản thuộc sỏ hữu toàn dân

            Có tài sản thuộc sở hữu toàn dân một cách tuyệt đối, nghĩa là không bao giờ có thể được chuyển nhượng để trở thành tài sản thuộc sỏ hữu của các chủ thể khác và có những tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng có thể được chuyển nhượng để trở thành đối tượng của  những hình thức sở hữu khác. Ta tạm gọi các tài sản thuộc nhóm thứ nhất là tài sản công của toàn dân; các tài sản thuộc nhóm thứ hai là tài sản tư của toàn dân.

-         -         Tài sản công của toàn dân: tất cả các tài sản công của toàn dân đều có chung một đặc điểm: chỉ có thể được sử dụng vì lợi ích công cộng. Tài sản không thể được dùng vào  việc nào khác ngoài việc phục vụ cho tất cả mọi người. Đó là: đất đai, rừng, núi, sông hồ, nguồn nước, công trình giao thông công cộng thủy, bộ, đường sắt, đường không, công trình quốc phòng, cơ sở công nghiệp quốc phòng, cơ sở cung ứng dịch vụ công cộng (Điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, nước..), các di tích lịch sử, văn hóa thuộc khối tài sản quốc gia..

-         -         Tài sản tư của toàn dân: bao gồm tất cả những gì trong khối tài sản quốc gia mà không phải là tài sản công của toàn dân. Thuộc nhóm này hầu hết là những tài sản được giao cho các cơ quan Nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội đẻ sử dụng: nhà làm việc, nhà xưởng, trang thiết bị, máy móc chuyên dùng, tiền vốn...

3. Sử dụng tài sản thuộc sỏ hữu toàn dân

     

            Các tài sản thuộc sở hữu toàn dân phải được sử dụng có hiệu quả và phù hợp với lợi ích của toàn xã hội. Việc sử dụng tài sản thuộc sỏ hữu toàn dân rất đa dạng. Một số tài sản được dành cho tất cả mọi người để sử dụng chung một cách trực tiếp: sông, hồ lưu thông tự do, đường bộ... bất kỳ ai cũng có quyền sử dụng các tài sản này với điều kiện tôn trọng các quy tắc hành chính và quyền sử dụng của người khác. Có những tài sản được giao cho cơ quan cung ứng dịch vụ công cộng để khai thác nhằm phục vụ cho tất cả mọi người: đường sắt được cơ quan quản lý đường sắt sử dụng để chuyên chở hành khách, hàng hóa; mạng lưới điện quốc gia được giao cho tổng công ty điện lực để cung ứng điện cho nhân dân. Những tài sản giao cho doanh nghiệp Nhà nước khai thác nhằm tạo công ăn việc làm cho người lao động, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế và làm gia tăng tích lũy thuộc sở hữu toàn dân. Cũng có tài sản được giao cho các đơn vị sự nghiệp của Nhà nước (bảo tàng, bảo tồn, thư viện...) để phục vụ cho các sinh hoạt tinh thần hoặc đáp ứng nhu cầu tích lũy kiến thức, vui chơi giải trí của người dân.

4. Quản lý Nhà nước đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân

           

            Tài sản thuộc sở hữu toàn dân được đặt dưới sự quản lý thống nhất của Chính phủ. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân được giao cho các cơ quan Nhà nước, các đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội để sử dụng. Nhà nước thực hiện quyền kiểm tra, giám sát việc quản lý sử dụng tài sản đó (BLDS Điều 210 khoản 1, Điều 211 khoản 1).

            Đối với các tài sản được đầu tư vào các doanh nghiệp Nhà nước, thì Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản đó theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước (BLDS Điều 208).

5. Bảo vệ sở hữu toàn dân

            Các tài sản công thuộc sở hữu toàn dân không thể được chuyển nhượng và không thể bị kê biên. Có một số tài sản tư thuộc sở hữu toàn dân có thể được chuyển nhượng dưới sự kiểm soát và giám sát của cơ quan tài chính nhưng trên nguyên tắc không thể bị kê biên. Và trong bất kỳ trường hợp nào, tài sản thuộc sỏ hữu toàn dân không thể là đối tượng của quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (BLDS Điều 255 khoản 2).

           

            B. Sở hữu tập thể.

            Nhóm chủ thể của sở hữu tập thể bao gồm các hợp tác xã và các tổ chức kinh tế tập thể có tư cách pháp nhân. Các tài sản thuộc sở hữu tập thể được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên, thu nhập hợp pháp do sản xuất, kinh doanh, được Nhà nước hỗ trợ hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật (BLDS Điều 218).

            “Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu tập thể phải tuân theo pháp luật, phù hợp với điều lệ của tập thể đó, bảo đảm sự phát triển ổn định của sở hữu tập thể” (BLDS Điều 219 khoản 1). Sở hữu tập thể đặt cơ sở cho việc tương trợ giữa những người lao động trong lao động sản xuất, kinh doanh. Bởi vậy, “tài sản thuộc sở hữu tập thể được giao cho thành viên trực tiếp khai thác công dụng một cách có tổ chức trong khuôn khổ hoạt động của đơn vị kinh tế tập thể” (Điều 219 khoản 2).“Thành viên của tập thể được quyền ưu tiên mua, thuê, thuê khoán tài sản thuộc sở hữu tập thể “ (Điều 219 khoản 3).

C. Sở hữu của các pháp nhân

không hoạt động sản xuất kinh doanh thu lợi nhuận

1. Tài sản     

Tài sản thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội - là những tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên, các tặng cho chung cũng như từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật (BLDS Điều 215). Các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội có thể được Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản cần thiết cho hoạt động của tổ chức đó (Điều 215 khoản 1)

           

Tài sản thuộc sở hữu của các tổ chức xã hội nghề nghiệp là tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên, tài sản được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với những quy định của pháp luật và phù hợp với mục đích hoạt đông của tổ chức đó được quy định trong điều lệ.(Điều 224 BLDS).

2. Thực hiện quyền sở hữu - Các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định của pháp luật và phù hợp với mục đích hoạt động của tổ chức đó được quy định trong điều lệ (BLDS Điều 216 và 225)

II. SỞ HỮU CHUNG

A.  Sở hữu hỗn hợp

Thông thường, chủ thể của sở hữu hỗn hợp là một pháp nhân được thành lập theo ý chí của các thành viên góp vốn để sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận. Cũng có trường hợp các thành viên góp vốn tạo một ngân quỹ chung nhằm thực hiện một hoặc một loạt các hoạt động sản xuất, kinh doanh mà không thành lập một pháp nhân độc lập để quản lý ngân quỹ đó. Các thành viên góp vốn vẫn là chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu hỗn hợp và chịu trách nhiệm trước người thứ ba không chỉ bằng tài sản thuộc sở hữu hỗn hợp mà còn cả bằng tài sản riêng của mình một cách vô hạn. Sở hữu hỗn hợp trong trường hợp này là một hình thức sở hữu chung theo phần đặc biệt, tồn tại nhằm phục vụ cho việc đạt tới một mục đích kinh tế chung nào đó của các chủ thể của quyền sở hữu chung.

     

      “Các tài sản thuộc sở hữu hỗn hợp được hình thành từ vốn góp của các thành viên, lợi nhuận hợp pháp do sản xuất, kinh doanh hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật” (BLDS Điều 227).“Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu hỗn hợp phải tuân theo các quy định về sở hữu chung và các quy định của pháp luật có liên quan đến việc góp vốn, tổ chức, hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý, điều hành, trách nhiệm về tài sản và phân chia lợi nhuận” (BLDS Điều 228).

B. Sở hữu của hộ gia đình, tổ hợp tác

1. Chủ thể  - Hộ gia đình, tổ hợp tác không phải là những pháp nhân Suy cho cùng hộ gia đình, tổ hợp tác chỉ là những khái niệm của luật về nhân thân, dùng để chỉ một nhóm người gắn bó với nhau do quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc quan hệ bè bạn, thầy trò và lao động trong cùng một ngành, nghề, một lĩnh vực hoặc cùng có quyền sử dụng đối với đất được giao trong tình trạng không phân chia. (Điều 116, 117 BLDS )

q         Thành viên của hộ gia đình

Hộ gia đình theo Điều 116, khoản 1 BLDS tức là  một đơn vị kinh tế, chứ không phải là tập hợp những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu. Tất cả các thành viên hộ gia đình đều là thành viên của gia đình; nhưng không phải thành viên nào của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình. Có trường hợp thành viên của gia đình chưa thành niên và chưa tham gia lao động cùng với các thành viên khác trong hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình. Những người này vẫn là chủ thể của các quyền của một thành viên đối với các tài sản của hộ gia đình^[27][27], nhưng với điều kiện phải tham gia lao động cùng với các thành viên khác một khi có khả năng và có điều kiện để lao động. Cũng có những trường hợp thành viên của gia đình đã thành niên, nhưng hoạt động trong một lĩnh vực kinh tế, nghề nghiệp khác với lĩnh vực kinh tế, nghề nghiệp của hộ gia đình. Những người này cũng trở thành người có quyền của một thành viên đối với các tài sản thuộc hộ gia đình, một khi trở về tham gia vào hoạt động kinh tế chung của hộ. Các điều kiện nêu trên được gọi là những “điều kiện treo” ^[28][28] để một người có quyền của một thành viên đối với khối tài sản thuộc hộ gia đình. Ta có thể chia thành viên của hộ gia đình thành hai nhóm:

-         -         Thành viên đầy đủ: là thành viên của gia đình và đang tham gia vào hoạt động kinh tế chung của hộ;

-         -         Thành viên có điều kiện: là thành viên của gia đình nhưng chưa tham gia vào hoạt động kinh tế chung của hộ. 

q      Thành viên của tổ hợp tác -  Khác với hộ gia đình, tổ hợp tác xây dựng lực lượng thành viên của mình thông qua quan hệ hợp đồng chứ không phải quan hệ gia đình. Ta có hai loại thành viên tổ hợp tác: thành viên tham gia sáng lập và thành viên được nhận vào.

2. Tài sản      

a) Tài sản có của hộ gia đình, tổ hợp tác

Tài sản của hộ gia đình - gồm hai loại: 1 - Các tài sản dùng vào hoạt động kinh tế chung của cả hộ; 2 - Quyền sử dụng đất ở được giao chung cho cả hộ. Ngoài quyền sử dụng đất được giao, “các tài sản gọi là của hộ gia đình bao gồm các tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ “ (BLDS Điều 118). Các tài sản này đều có chung một đặc điểm: đó là phương tiện thực hiện hoạt động kinh tế chung của hộ.

Tài sản của tổ hợp tác - là “tài sản do các tổ viên đóng góp, cùng tạo lập hoặc được tặng cho chung” (BLDS Điều 123 khoản 1).

b) Tài sản  nợ của hộ gia đình, tổ hợp tác

Nợ chung của hộ gia đình - là những khoản nợ thỏa mãn hai điều kiện: 1 - Chủ thể xác lập nghĩa vụ là chủ hộ gia đình hoặc là người được chủ hộ uỷ quyền hợp lệ; 2 - Nghĩa vụ phải được xác lập trong khuôn khổ hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình và vì lợi ích chung của hộ.

Nợ chung của tổ hợp tác - là những khoản nợ thỏa mãn ba điều kiện: 1 - Chủ thể xác lập nghĩa vụ phải là tổ trưởng hoặc người được tổ trưởng uỷ quyền hợp lệ; 2 - Nghĩa vụ phải được xác lập phù hợp với mục đích hoạt động của tổ hợp tác; 3 - Việc xác lập nghĩa vụ phải được sự chấp thuận của đa số tổ viên^[29][29]; nếu nghĩa vụ được xác lập do hiệu lực của một giao dịch định đoạt có đối tượng là tư liệu sản xuất của tổ, thì phải có sự chấp thuận của tất cả các tổ viên.

Các chủ nợ chung của hộ gia đình (tổ hợp tác) có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sản của hộ gia đình (tổ hợp tác) để thu hồi nợ (BLDS Điều 119 khoản 2, Điều 126 khoản 2). Trong trường hợp tài sản chung không đủ để thanh toán nợ, thì các thành viên của hộ gia đình trả nợ của hộ bằng tài sản riêng theo nguyên  tắc liên đới (BLDS Điều 119 khoản 2); các thành viên của tổ hợp tác trả nợ bằng tài sản riêng theo nguyên tắc liên đới theo phần tương ứng với phần đóng góp bằng tài sản của mình (Điều 126 khoản 2).

Nợ riêng của thành viên hộ gia đình (tổ hợp tác) - Các nghĩa vụ do người đại diện hợp pháp của hộ gia đình (tổ hợp tác) xác lập, một cách trực tiếp hoặc thông qua người được uỷ quyền, mà không có đủ các điều kiện trên đây, là nợ riêng của người đó. Cũng như vậy, một khi nghĩa vụ do một thành viên hộ gia đình (tổ viên tổ hợp tác) xác lập ngoài khuôn khổ hợp đồng uỷ quyền giao kết với chủ hộ (tổ trưởng tổ hợp tác) nhằm thực hiện các chức năng của hộ gia đình (hay vì mục đích hoạt động của tổ hợp tác) cũng được xem là nợ riêng của thành viên đó. Chủ nợ riêng của thành viên không có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sản chung của hộ gia đình (tổ hợp tác), cũng không có quyền yêu cầu phân chia tài sản chung của hộ gia đình (tổ hợp tác) để nhận tiền thanh toán theo khoản 2 Điều 238 BLDS. Đặc biệt, chủ nợ của thành viên tổ hợp tác cũng không có quyền yêu cầu kê biên phần quyền sở hữu của tổ viên trong tài sản chung, bởi phần quyền này chỉ tồn tại ở thời điểm thanh toán phần tài sản của tổ viên đóng góp vào tổ.

Quyền của thành viên hộ gia đình (tổ hợp tác) - Luật không có quy định về quyền của các thành viên hộ gia đình đối với tài sản chung của hộ. Nói chung, thành viên hộ gia đình tham gia vào đời      sống pháp lý của hộ theo các quy tắc được thiết lập trong tục lệ chứ không phải trong luật. Chắc chắn, thành viên không có quyền chuyển nhượng các tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình thông qua các giao dịch xác lập nhân danh cá nhân mình. Thành viên có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, có quyền giám sát công việc của chủ hộ và có quyền có ý kiến trong các vấn đề có liên quan đến hoạt động kinh tế chung của hộ, trong việc xác lập các giao dịch quan trọng liên quan đến tài sản của hộ. Tuy nhiên, các quyền này được thực hiện trên cơ sở tôn trọng các chuẩn mực đạo đức và trong khuôn khổ tôn ti trật tự gia đình và ngược lại trách nhiệm vật chất của thành viên đối với hộ gia đình được quy kết và thực hiện chủ yếu bằng con đường dàn xếp nội bộ chứ không phải bằng con đường tư pháp. Tổ viên tổ hợp tác được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ hoạt động của tổ hợp tác theo thoả thuận và được tham gia quyết định các vấn đề có liên quan đến hoạt động của tổ, cũng như được thực hiện việc kiểm tra hoạt động của tổ (BLDS Điều 125). Trong trường hợp gây thiệt hại do lỗi của mình, tổ viên có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (Điều 124 khoản 2). Tổ viên tổ hợp tác không có quyền chuyển nhượng các tài sản mình đã đóng góp vào tổ, cũng như phần tài sản của mình (phần đóng góp của tổ viên) trong khối tài sản chung.

C.  Sở hữu chung của cộng đồng

Theo định nghĩa của luật viết hiện hành, “Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, làng, bản, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư  đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cả cộng đồng.” (BLDS Điều 234 khoản 1)

Chủ thể của sở hữu cộng đồng - có thể là một pháp nhân, nhưng thông thường chỉ là những nhóm thực tế (groupement de fait) hình thành từ việc liên kết những người có quan hệ huyết thống, có chung một tín ngưỡng dân gian hoặc cư trú trên cùng một địa bàn và có sự quan tâm chung đối với cùng một hoặc nhiều vấn đề tâm linh, lịch sử, văn hoá,..., thậm chí những vấn đề của đời sống vật chất hàng ngày. 

Tài sản thuộc sở hữu cộng đồng - thường là bất động sản.

Thực hiện quyền sở hữu - Theo BLDS Điều 234 khoản 2, các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán, vì lợi ích của cộng đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc quản lý tài sản cộng đồng được giao cho một thành viên do cộng đồng chỉ định phù hợp với tập quán và với các quy ước được mặc nhiên chấp nhận trong cộng đồng. Người quản lý thực hiện công việc của mình dưới sự giám sát của cộng đồng và hầu như không thể bị thay thế cho đến khi chết, trừ trường hợp có sai sót nghiêm trọng trong việc quản lý gây thiệt hại cho cộng đồng.

Về mặt lý thuyết tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể được chuyển nhượng; có thể dùng làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và, do đó, có thể bị kê biên. Tuy nhiên, cho đến nay, việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng còn chưa được ghi nhận trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

D. Sở hữu chung của vợ chồng^[30][30]

Chủ thể của sở hữu chung của vợ chồng lẽ dĩ nhiên là vợ và chồng trong một quan hệ hôn nhân hợp pháp.

Tài sản - Khối tài sản chung của vợ và chồng được hình thành từ các tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân, các tài sản mà vợ, chồng được cho chung hoặc thừa kế chung (Luật hôn nhân và gia đình năm 1986, Điều 14).

Thực hiện quyền sở hữu - Vợ, chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung (BLDS Điều 233 khoản 2). Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn và những giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn, thì phải được sự thoả thuận của vợ, chồng (Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 Điều 15). Vợ, chồng có thể uỷ quyền cho nhau để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản chung (BLDS Điều 233 khoản 3). 

E. Sở hữu nhà chung cư

Dẫn nhập - Vào thời kỳ chiến tranh cũng như trong những năm đầu thống nhất đất nước, ở miền Bắc, chung cư được biết đến với tên gọi “khu tập thể” là nơi cư trú của những người làm việc cùng một cơ quan hoặc ít ra có cùng nghề nghiệp. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền.trong cơ chế mới, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam trong thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp. Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu này tồn tại một cách tự phát, luật viết không có quy định đối với nó. Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thể được chuyển dần thành khu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hoá giá. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân. Tại các đô thị lớn (như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) bắt đầu xuất hiện các chung cư cao cấp gồm những căn hộ được trang bị tiện nghi nội thất hiện đại, được bán cho những người có điều kiện và nhu cầu mua.

Người có quyền sở hữu đối với nhà chung cư ở trong một tình trạng pháp lý rất đặc biệt: có quyền sở hữu tư nhân theo đúng nghĩa của luật chung đối với căn hộ của mình, nhưng chỉ có quyền sử dụng chung cùng với tất cả những người khác trong chung cư, đối với mái nhà, cầu thang, sân chơi, nơi để xe,... Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung theo phần không đủ để điều chỉnh các quan hệ sở hữu đối với loại tài sản này (sở hữu chung theo phần luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung; trong khi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung cư còn tồn tại). Các quy tắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường - sở hữu của một người - cũng không thể được coi là cơ sở pháp lý duy nhất của hình thức sở hữu này (một bất động sản tư nhân biệt lập tồn tại tự thân; trong khi một tầng lầu hoặc một phần của tầng lầu tạo thành căn hộ không thể tồn tại như một tài sản mà không có các phần chung của chung cư).

  

1. Cấu tạo của căn hộ chung cư  - Căn hộ chung cư thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những gì tồn tại bên trong bốn bức tường chung phân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài: vách bảo hộ tường chung, phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội bộ, công trình phụ riêng của căn hộ... Ta gọi tất cả những yếu tố này là các phần riêng của căn hộ chung cư.^[31][31] Ngoài ra, chủ sở hữu còn có quyền đối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư. Các phần này - tạm gọi là phần chung - rất đa dạng, bao gồm quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang, thang máy, hành lang, nơi đổ rác, nơi để xe, mạng điện chung, đường ống nước chung, cống rãnh, antenne chung, nhà kho chung,... Theo BLDS Điều 239 khoản 1, các phần chung trong chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. Đó là sở hữu chung theo phần không thể phân chia^[32][32].         

2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung - Các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu một căn hộ chung cư đối với phần chung được quy định khá đơn giản trong luật viết.

a) Quyền của chủ sở hữu chung

q           Quyền chiếm hữu và sử dụng

Trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình (theo nghĩa hẹp) như một chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu tư nhân: ở, bảo quản, cho thuê,... Tuy nhiên, do đặc điểm tài sản, chủ sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình trong một số trường hợp nhất định. Có trường hợp kết cấu của các căn hộ trong cùng một chung cư không giống nhau để phục vụ cho những mục đích khác nhau. Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ sử dụng tài sản theo cung cách phù hợp với các đặc điểm của tài sản: căn hộ này chỉ có thể được dùng để ở; trong khi căn hộ khác chỉ có thể được dùng làm văn phòng giao dịch thương mại. Nhiều chung cư còn đặt ra các quy định nội bộ về hạn chế gây tiếng ồn trong những giờ nhất định, về sử dụng các thiết bị chung, về xử lý chất thải sinh hoạt,... Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư.

q         Quyền định đoạt

Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kế. “Căn hộ” ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần chung. Người được chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt mình, lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với các phần chung.

b) Nghĩa vụ của các chủ sở hữu chung

Khái niệm - Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửa chữa, nâng cấp hoặc thay thế các phần chung của chung cư. Có thể phân nghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm: 1 - Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng: điện, nước, thang máy,... 2 - Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các phần chung: sửa chữa cầu thang, hàng lang, đường cống; tu bổ mái nhà chung;...     

Thực hiện nghĩa vụ - Theo Điều 239 khoản 2 BLDS, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Hiếm có trường hợp chủ sở hữu chung cư vi phạm nhóm nghĩa vụ thứ hai bởi thông thường, trước khi tiến hành các công trình liên quan đến chung cư, cơ quan quản lý chung cư huy động sự đóng góp của các chủ sở hữu chung theo mức thoả thuận và chỉ khi nào các đóng góp đã được thực hiện hoặc được bảo đảm thực hiện đầy đủ, thì việc sửa chữa mới được bắt đầu. Riêng đối với các nghĩa vụ thuộc nhóm thứ nhất, việc thanh toán thường được thực hiện hàng tháng; nợ tồn đọng - nếu có thông thường không lớn và không làm phát sinh kiện cáo trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tính chất của quyền của chủ sở hữu chung - Ta đã nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng không phải là quyền sở hữu kép gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung. Nói cách khác, không phải quyền sở hữu đối với nhà chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân chung cư, với tư cách là một tài sản, là một thực thể kép: một mặt: chung cư là một khối tài sản thống nhất; mặt khác, chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ các căn hộ. Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện; còn đối với căn hộ chung cư (hiểu theo nghĩa rộng), thì cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu.

F. Sở hữu chung theo phần

Khái niệm - Theo BLDS Điều 231 khoản 1, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Các nguyên nhân làm hình thành sở hữu chung theo phần khá đa dạng như hai người cùng mua một tài sản; một người bán hoặc tặng cho một người khác một phần quyền sở hữu tài sản của mình; nhiều người cùng thừa kế một di sản; một công ty đã giải thể và tài sản công ty đang chờ được phân chia giữa các thành viên;... Ở nước ta, sở hữu chung theo phần đối với di sản chưa chia là hình thức sở hữu chung rất phổ biến, có ý nghĩa rất lớn về kinh tế và đạo đức.

1. Thành phần cấu tạo của khối tài sản thuộc sở hữu chung theo phần

Khối tài sản thuộc sở hữu chung theo phần bao gồm tài sản có chung và tài sản nợ chung của tất cả các chủ sở hữu chung.

a) Tài sản có

Khối tài sản có thuộc sở hữu chung theo phần không bất biến, cũng không khép kín. Thế nhưng không giống như khối tài sản chung của vợ, chồng (gia tăng nhờ các tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân), khối sở hữu chung theo phần không thể sáp nhập các tài sản mà một chủ sở hữu chung tạo ra trong thời kỳ tồn tại của sở hữu chung; mà đó là tài sản riêng của người này. Vấn đề được đặt ra ở đây là khi tài sản thuộc sở hữu chung được chuyển nhượng hoặc có hoa lợi, lợi tức phát sinh thì giá trị chuyển nhượng cũng như phần hoa lợi, lợi tức đó sẽ được xác định chủ sở hữu như thế nào.

a1)  Chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu chung - Vấn đề sẽ không có gì bàn cãi khi số tiền thu được từ việc chuyển nhượng được chia cho các chủ sở hữu, khi đó sở hữu chung theo phần sẽ chấm dứt. Tuy nhiên, nếu số tiền này không được chia cho các chủ sở hữu chung mà dùng để mua một tài sản khác thì vấn đề trở nên phức tạp hơn. Ta có thể đặt giả thiết thành nhiều trường hợp:

q           Trường hợp thứ nhất: việc mua tài sản được thực hiện bởi tất cả các chủ sở hữu chung hoặc bởi một chủ sở hữu chung hành động với tư cách người được uỷ quyền của cộng đồng các chủ sở hữu chung theo phần - Rõ ràng tài sản mua được trong trường hợp này sẽ là của chung. Vấn đề đặt ra là tài sản đó là đối tượng của một quan hệ sở hữu chung theo phần độc lập hay chỉ thế chỗ cho số tiền chuyển nhượng trong tập hợp các tài sản vốn đã thuộc sở hữu chung theo phần của những người chuyển nhượng ? Vấn đề này có thể được lý giải theo hai cách:

-         -         Cách thứ nhất - Ta thừa nhận rằng các chủ sở hữu chung theo phần đã tiến hành phân chia số tiền chuyển nhượng tài sản, ngay sau đó góp lại phần của mỗi người để mua tài sản mới. Vậy, tài sản mua được là đối tượng của một quan hệ sở hữu chung theo phần mới được xác lập. Nếu khối sở hữu chung theo phần trước đây vẫn còn tài sản, thì khối sở hữu chung theo phần mới được xác lập tồn tại độc lập với khối sở hữu chung theo phần sẵn có.

-         -         Cách thứ hai - Ta nói rằng các chủ sở hữu chung theo phần không phân chia số tiền chuyển nhượng tài sản, mà đã nhất trí dùng số tiền đó để mua một tài sản khác. Vậy, nên xem việc mua tài sản là hình thức thay thế một tài sản chung này bằng một tài sản chung khác; không có sự thành lập một khối sở hữu chung mới, mà trước sau chỉ có một khối sở hữu chung với thành phần cấu tạo có thay đổi.

q             Trường hợp thứ hai: việc mua tài sản chỉ được thực hiện bởi một chủ sở hữu chung mà không có uỷ quyền của những người đồng sở hữu chung khác - Nếu những người có quyền sở hữu chung đồng ý để cho người mua giao kết và thực hiện việc mua tài sản, thì tài sản mua, đối với cộng đồng các chủ sở hữu chung theo phần, là tài sản chung; cũng như vậy, một khi những người có quyền sở hữu chung theo phần không đồng ý, nhưng không phản đối, và người mua tự coi mình như người được uỷ quyền mặc nhiên (hoặc người thực hiện công việc mà không có uỷ quyền) của cộng đồng các chủ sở hữu chung theo phần, để mua tài sản.                                    

q           Trường hợp thứ ba: tài sản mua thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu - Ý nghĩa của việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được xác định rõ trong luật thực định Việt Nam, tuy nhiên có thể ghi nhận xu hướng rõ nét của luật (và cả của thực tiễn) luôn coi việc đăng ký như là phương tiện thiết lập các bằng chứng không thể tranh cãi về quyền sở hữu đối với tài sản liên quan. Trước khi luật chính thức thừa nhận rằng người đăng ký quyền sở hữu tài sản là người duy nhất có quyền sở hữu đối với tài sản đó, trong khung cảnh hiện tại của thực tiễn áp dụng pháp luật, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và thuộc sở hữu chung theo phần vẫn còn có thể được đăng ký theo tên người đại diện.

q        Trường hợp thứ tư: mua bán hàng hoá thuộc sản nghiệp thương mại - Hàng hoá thuộc sản nghiệp thương mại được mua và bán theo chế độ riêng được xây dựng trong khuôn khổ pháp luật thương mại.

   a2) Hoa lợi, lợi tức của tài sản chung - Theo BLDS Điều 236 khoản 1, mỗi chủ sở hữu chung theo phần hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Ta có thể hiểu điều luật đó theo một trong hai nghĩa. Một là, hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tạo thành một khối tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, độc lập với khối sở hữu chung theo phần gồm có các tài sản gốc, và sẽ được chia cho các chủ sở hữu chung theo phần theo đúng các tỷ lệ phần quyền sở hữu của mỗi người trong khối tài sản gốc chung. Hai là, hoa lợi, lợi tức sẽ được chia ngay sau khi thu hoạch cho các chủ sở hữu chung theo phần theo tỷ lệ phần quyền của mỗi người trong khối tài sản chung. Dù hiểu điều luật vừa dẫn theo nghĩa nào, thì rõ ràng hoa lợi, lợi tức chưa thu hoạch vẫn là một phần không tách rời của tài sản gốc và, do đó, là một bộ phận của khối sở hữu chung theo phần. Nếu toàn bộ khối tài sản thuộc sở hữu chung theo phần được đem chia trong lúc hoa lợi, lợi tức chưa được thu hoạch, thì phần hoa lợi, lợi tức ấy nằm trong khối tài sản chia. Quy tắc này có ý nghĩa rất quan trọng về lý luận cũng như thực tiễn.

Trên nguyên tắc, các chủ sở hữu theo phần cùng nhau quản lý và sử dụng tài sản chung. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các chủ sở hữu chung đạt được một thoả thuận về việc phân chia quyền sử dụng đối với tài sản chung. Người sử dụng và khai thác một tài sản chung có thể hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản mà không phải chia sẻ quyền thụ hưởng đó với các chủ sở hữu chung khác, nhưng phải có sự thoả thuận rành mạch giữa các chủ sở hữu chung về việc đó. Mặc dù luật viết chưa có điều luật nào chính thức thừa nhận về khoản thù lao của người chủ sở hữu chung quản lý tài sản chung nhưng chúng ta có thể rút ra được nhận xét này gián tiếp qua việc phân tích quy nạp một số điều luật có liên quan. Như vậy, nếu có thu hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung do mình quản lý, thì người người chủ sở hữu chung đang quản lý tài sản chung chỉ phải trả cho khối sở hữu chung (hoặc cho những người cùng có quyền sở hữu chung khác) phần hoa lợi, lợi tức sau khi trừ đi khoản thù lao mà mình được hưởng.

Chắc chắn rằng, các chủ sở hữu chung theo phần phải được hưởng hoặc phải cùng nhau gánh chịu hệ quả của sự gia tăng hoặc giảm sút giá trị của tài sản chung do nguyên nhân khách quan. Nếu do nguyên nhân chủ quan, thì có thể xảy ra nhiều trường hợp. Nếu do lỗi của mình mà tài sản chung bị giảm sút giá trị, thì chủ sở hữu chung có lỗi phải chịu trách nhiệm dân sự theo luật chung. Nếu sự gia tăng giá trị của tài sản là do hệ quả của việc chủ sở hữu chung thực hiện hành vi sáp nhập một vật phụû, thì tài sản mới tiếp tục thuộc về cộng đồng các chủ sở hữu chung theo phần (BLDS Điều 244 khoản 1) nhưng nếu tài sản đem sáp nhập không thể được xác định đó là vật chính hay vật phụ và việc sáp nhập có sự đồng ý của cộng đồng các chủ sở hữu chung, thì tài sản mới vẫn thuộc sở hữu chung theo phần, song tỷ lệ phần quyền của mỗi chủ sở hữu chung sẽ thay đổi.

b) Tài sản nợ

Nợ riêng của chủ sở hữu chung - Theo BLDS Điều 238 khoản 2, khi có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán, thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Chủ nợ riêng của một chủ sở hữu chung, trong quá trình tiến hành thủ tục cưỡng chế người mắc nợ thực hiện nghĩa vụ trả nợ không có quyền yêu cầu kê biên tài sản mà người mắc nợ có quyền sở hữu chung cùng với người khác. Trong điều kiện người mắc nợ không còn tài sản riêng, chủ nợ muốn được trả nợ bằng tài sản chung của người mắc nợ chỉ có thể chọn một trong hai cách: Một là, yêu cầu kê biên và bán đấu giá bắt buộc phần quyền sở hữu của người mắc nợ trong tài sản chung; hoặc yêu cầu phân chia tài sản chung.

   Nợ chung của chủ sở hữu chung - Các chủ nợ chung của tất cả các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sản chung để thu hồi nợ mà không cần yêu cầu phân chia tài sản chung. Nợ chung của chủ sở hữu chung là nợ ràng buộc tất cả các chủ sở hữu chung, có tính chất liên đới hoặc không liên đới gắn liền với việc quản lý, khai thác tài sản hoặc từ các nguồn gốc khác.

   2. Quản lý tài sản thuộc sở hữu chung theo phần

Như đã nói ở trên, sở hữu chung theo phần đối với di sản chưa chia là hình thức sở hữu chung rất phổ biến trong thực tiễn đời sống ở nước ta. Việc quản lý di sản thuộc sở hữu chung cần phải tuân thủ một số nguyên tắc do luật định cũng như tôn trọng nội dung thỏa thuận của các chủ sở hữu chung của di sản đó. 

a) Các nguyên tắc do luật định

Nguyên tắc nhất trí - Theo BLDS Điều 235, các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, nguyên tắc này sẽ bị loại bỏ trong một số trường hợp cần thiết để bảo vệ lợi ích cộng đồng, lợi ích chung của các chủ sở hữu (chẳng hạn như: kiện đòi chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp; bán tài sản dễ hư hỏng; sửa chữa tài sản theo định kỳ; khắc phục sự cố...). Các chủ sở hữu chung không nhất thiết tự mình quản lý tài sản chung. Họ có thể uỷ quyền cho một chủ sở hữu chung (thậm chí một người thứ ba) để quản lý và sử dụng tài sản hoặc để xác lập một giao dịch nào đó liên quan đến tài sản. Việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản (BLDS Điều 586).

Nguyên tắc sử dụng chung - Sử dụng chung một tài sản không thể được hiểu theo nghĩa đen mà có thể hình dung như sau: một chủ sở hữu chung sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung và một chủ sở hữu chung khác cũng sử dụng tài sản chung đó. Cả hai người này đều không có độc quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung do mình sử dụng và khai thác. Hoa lợi, lợi tức đó, sau khi trừ giá trị công sức lao động của người sử dụng sẽ thuộc về tất cả các chủ sở hữu chung và trong trường hợp không được tích luỹ, thì hoa lợi, lợi tức đó được phân bổ cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ phần quyền của mỗi người trong khối tài sản chung.

Nguyên tắc tự do hợp tan - Theo BLDS Điều 238 khoản 1, trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia, thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Điều luật được áp dụng chung cho sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Sở hữu chung theo phần, trên nguyên tắc, có thể phân chia. Tuy nhiên, ta cũng có một số trường hợp sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia như sở hữu của cộng đồng, sở hữu của hộ gia đình... Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần không thể phân chia về mặt vật chất, thì việc phân chia vẫn có thể được thực hiện theo nguyên tắc bình đẳng về giá trị. Nếu các chủ sở hữu chung theo phần có thoả thuận về việc duy trì sở hữu chung trong một thời gian hoặc nếu việc phân chia tài sản chung bị cấm thực hiện trong một thời gian theo ý chí của người chuyển giao tài sản cho các chủ sở hữu chung, thì sở hữu chung có thể phân chia sau khi hết thời hạn đó.

b) Quản lý tài sản chung theo thỏa thuận

Theo BLDS Điều 684 khoản 3, mọi thoả thuận của những người thừa kế đều phải lập thành văn bản. Như vậy, sự thoả thuận giữa những người có quyền sở hữu chung theo phần về việc quản lý một khối di sản chưa chia phải được lập thành văn bản. Các chủ sở hữu chung có thể thoả thuận về việc loại bỏ nguyên tắc nhất trí trong việc quản lý tài sản chung. Các chủ sở hữu chung cũng có thể thoả thuận về việc cử một hoặc nhiều người đứng ra quản lý khối tài sản chung. Quyền hạn của người quản lý có thể được pháp luật xác định một phần, như trong trường hợp quản lý chính thức di sản chưa chia, nhưng thông thường do cộng đồng các chủ sở hữu chung ấn định. Người quản lý được hưởng quy chế của người được uỷ quyền, đặc biệt là được hưởng thù lao do công việc quản lý của mình.

3. Quyền của chủ sở hữu chung đối với phần tài sản của mình   

Định đoạt - Theo BLDS Điều 237 khoản 1, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Một cách tổng quát, chủ sở hữu chung có quyền chuyển giao phần quyền sở hữu của mình trong tài sản chung cho người khác, có hoặc không có đền bù. Việc chuyển giao có thể có đối tượng là một phần hoặc toàn bộ phần quyền sở hữu đó. Nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền của mình trong tài sản chung, thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua.

Là một tài sản theo nghĩa đầy đủ, phần quyền sở hữu trong một hoặc một khối tài sản chung có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa như bao nhiêu tài sản khác. Tuy nhiên, việc quyền sở hữu chung được cầm cố hay thế chấp trong luật Việt Nam còn tùy thuộc vào quan niệm về sở hữu chung theo phần. Nếu ta nói rằng mỗi chủ sở hữu chung có quyền sở hữu đối với một phần của mỗi tài sản thuộc tập hợp tài sản chung, thì chủ sở hữu chung có quyền cầm cố những phần quyền gắn liền với các động sản và thế chấp chấp những phần quyền gắn liền với các bất động sản. Nếu ta cho rằng chủ sở hữu chung có một phần quyền sở hữu đối với một tập hợp gồm các động sản và bất động sản, thì có thể lựa chọn giữa hai giải pháp: hoặc phần quyền sở hữu chung vừa có thể được thế chấp vừa có thể được cầm cố; hoặc, coi phần quyền sở hữu chung như một tài sản vô hình và chỉ có thể được cầm cố, ngay cả trong trường hợp khối tài sản chỉ gồm các bất động sản. Nhung dẫu sao, cầm cố hay thế chấp phần quyền sở hữu trong tài sản chung không phải là một giao dịch thường gặp ở Việt Nam. 

Phù hợp với tính đa dạng về sở hữu của nền kinh tế thị trường, BLDS đã đưa ra sự phân loại các loại hình sở hữu và những quy định phù hợp với tính chất đặc thù của mỗi loại sở hữu. Các quy định của BLDS về các hình thức sở hữu và cơ sở xác lập chúng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sở hữu trong các doanh nghiệp liên doanh, công ty, kể cả công ty đối nhân hay công ty đối vốn. Sự vận động của các hình thức sở hữu theo BLDS đáp ứng sự đòi hỏi của nền kinh tế thị trường có thể được mô hình hóa theo sơ đồ sau^[33][33]:

Doanh nghiệp Nhà nước

Công ty

Liên doanh

 

Giao vốn, tài sản                                                      Đóng góp tự nguyện

                        Thừa kế                                                                      Góp vốn

                                                                                                                                               

Mục 5 - CÁC HẠN CHẾ ĐỐI VỚI VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỞ HỮU

TOP

 

   Dẫn nhập - Chủ sở hữu được tự do khai thác và được độc quyền khai thác tài sản của mình. Quy tắc này thực ra chỉ được áp dụng trọn vẹn đối với một số động sản. Nói riêng lĩnh vực bất động sản, chính việc áp dụng quy tắc vừa nêu lại dẫn đến việc hạn chế áp dụng nó: mỗi người được tự do khai thác bất động sản của mình và mỗi người phải tôn trọng việc tự do khai thác bất động sản của người khác. Bất động sản và sự lân cận (láng giềng)  là những khái niệm gắn liền với nhau. Quyền khai thác bất động sản luôn được đặt ra cho những người láng giềng như trong việc thoát nước sinh hoạt, nước mưa; lối đi chung; mở cửa sổ trông sang nhà bên; đục tường nhà chung để đặt kết cấu xây dựng; để cành cây, rễ cây phát triển sang phần đất giáp ranh;... Quyền tự do khai thác bất động sản, ở góc độ tư pháp, được định nghĩa thông qua việc xác định các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quan hệ láng giềng.Thế nhưng, lân cận hay láng giềng, với tư cách là những thuật ngữ của pháp luật về tài sản, được ghi nhận trước hết như những thuật ngữ gắn liền với những ý niệm về sự giới hạn hay nói khác đi đó chính là những ranh giới bất động sản vẫn thường gặp trong thực tế đời sống của người dân, nhất là người Việt nam.

I. RANH GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1. Cọc mốc

Chủ sở hữu bất động sản có quyền dựng cọc mốc để xác định ranh giới bất động sản của mình trước người thứ ba, nhất là trước chủ sở hữu bất động sản liền kề. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình nếu việc dựng cột mốc là ý kiến của một bên (BLDS Điều 271 khoản 1). Trong trường hợp này, cọc mốc thuộc quyền sở hữu riêng của người dựng. Nếu cọc mốc do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, thì mốc giới ngăn cách đó là của chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 271 khoản 1 đoạn 2). Những người sử dụng đất liền kề cũng có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cọc mốc trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản (Điều 271 khoản 1 đoạn 1) và cả về chi phí dựng cọc mốc đó; trong trường hợp này, cọc mốc thuộc sở hữu chung của những người đó (cùng điều luật).

  

2. Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao

   Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao không chỉ có tác dụng xác định ranh giới bất động sản, bao bọc bất động sản, mà còn là hình thức phân lập bất động sản, nhằm khẳng định nguyên tắc mỗi người có quyền sở hữu. Đối với tài sản của mình phân biệt với các bất động sản thuộc về những người khác nằm ngoài phạm vi hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao đó. Quyền dựng hàng rào, bờ bao hoặc đào hào, rãnh, kênh, mương là một quyền năng không tuyệt đối: một mặt, người xây dựng phải tôn trọng những giới hạn do pháp luật quy định về quy hoạch đô thị, thẩm mỹ chung ... và các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người láng giềng, nhất là quyền sử dụng lối đi qua, quyền có tầm nhìn, quyền cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước; mặt khác, người xây dựng không được phép lạm dụng quyền xây dựng của mình, gây thiệt hại cho người khác. Hàng rào, hào, rãnh, kênh mương, bờ bao có thể thuộc quyền sở hữu riêng của một người, nhưng cũng có thể là của chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Các tài sản này chịu sự chi phối của cùng một chế độ pháp lý áp dụng đối với vách tường ngăn cách các bất động sản.

3. Vách tường ngăn cách các bất động sản

Vách tường ngăn cách các bất động sản, một khi thuộc sở hữu riêng của một người, sẽ do người đó bảo quản bằng chi phí của riêng mình; người sử dụng nhờ vách tường của người khác không phải trả các chi phí đó. Đổi lại, người có vách tường riêng có trọn quyền sở hữu đối với vách tường đó, trong chừng mực tôn trọng các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quyền sử dụng hạn chế của người láng giềng đối với bất động sản liền kề.

a) Xác lập quyền sở hữu chung

- Theo thoả thuận - Thông thường các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc xây dựng vách tường chung bằng chi phí do các bên đóng góp. Cũng có trường hợp vách tường do một bên xây dựng, sau đó lại được chuyển nhượng một phần cho bên lận cận khi bên này xây dựng nhà của mình hoặc một bên sử dụng nhờ vách tường của bên kia trong một thời gian rồi được bên kia chuyển nhượng một phần quyền đối với vách tường đó... 

- Theo khoản 1 Điều 271 BLDS - Khi chủ sở hữu bất động sản liền kề xây dựng một vách tường ngăn cách bất động sản của mình với bất động sản lân cận bằng chi phí của mình, trên ranh giới giữa hai bất động sản và đã được chủ sở hữu bất động sản lân cận đồng ý. Vách tường được xây dựng trong trường hợp này thuộc sở hữu chung của hai bên. Tất nhiên, hai bên có thể thoả thuận về việc cùng bỏ tiền để xây dựng vách tường; nhưng nếu không có thoả thuận gì đặc biệt, thì chủ sở hữu bất động sản lân cận đương nhiên có quyền sở hữu chung đối với vách tường ngăn, dù có thể đã không góp chi phí xây dựng vách ngăn đó.

- Theo thời hiệu - Theo BLDS Điều 255 khoản 1, người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó kể từ ngày chiếm hữu. Điều luật này cũng được áp dụng để xác lập quyền sở hữu chung đối với vách tường ngăn cách hai bất động sản lân cận.

b) Tính chất pháp lý của quyền sở hữu chung

Sở hữu chung theo phần không thể phân chia - Đây không phải là một quyền sở hữu riêng kép (nếu hiểu rằng mỗi chủ sở hữu bất động sản liền kề đều có quyền sở hữu trọn vẹn đối với một nửa vách quay mặt về phía nhà của mình). Đây cũng không phải là quyền sở hữu chung theo phần thông thường (bởi sở hữu chung theo phần thông thường luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung). Cuối cùng, đây không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi: một là, phần quyền (tương ứng với phần nghĩa vụ) của mỗi chủ sở hữu chung có thể được xác định về số lượng; hai là, mỗi chủ sở hữu chung có thể chuyển nhượng phần quyền sở hữu của mình đối với vách tường chung (như khi bán nhà) mà không cần có sự ưng thuận của chủ sở hữu chung còn lại. Có thể nhận thấy những nét tương đồng rất cơ bản giữa quyền sở hữu vách tường chung và quyền sở hữu các phần chung trong nhà chung cư. Ta gọi đây là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.

c) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung

Quyền sử dụng - Luật viết hiện hành không có quy định chi tiết về quyền sử dụng của chủ sở hữu chung đối với vách tường chung, ngoài quy định về việc cấm trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề (BLDS Điều 271 khoản 2). Thông thường, theo tập quán, chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng đối với mặt vách tường chung phía bên mình, với điều kiện việc sử dụng không ảnh hưởng một cách không bình thường đến chất liệu và tuổi thọ của tài sản chung.

Nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại - Chủ sở hữu chung có nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại vách tường chung tương ứng với phần quyền của mình. Đây là nghĩa vụ gắn liền với quyền sở hữu chung về tài sản; bởi vậy, nếu quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề được chuyển cho người khác, thì chủ sở hữu mới tiếp nhận các nghĩa vụ này một cách đương nhiên. Và trong trường hợp nếu một bên đã thực hiện trọn công việc bằng chi phí của mình, thì có quyền yêu cầu bên kia hoàn lại cho mình phần đóng góp của họ, như một chủ nợ không có bảo đảm.

4. Xây dựng, trồng cây, mở lỗ thông khí, khe sáng và tầm nhìn

a) Xây dựng

Theo BLDS Điều 272 khoản 1, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và chung quanh. Đây là các quy phạm mang tính nguyên tắc.

Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu các bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS Điều 272). Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách, vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu liền kề và xung quanh (BLDS Điều 272 khoản 3). Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các công trình xây dựng liền kề, chủ sở hữu công trình phải thi công cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định (Điều 273); trong trường hợp công trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn của bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ công trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, thì phải bồi thường (Điều 273).

b) Trồng cây

  

Theo BLDS Điều 270 khoản 2 đoạn 2, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; không được để rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn không đúng luật, hoặc khi cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ, luật viết luôn xác định rằng nghĩa vụ sửa chữa, dỡ bỏ, phá dỡ công trình xây dựng không đúng luật hoặc có nguy cơ sập đổ, cũng như nghĩa vụ chặt bỏ cây cối trong những hoàn cảnh tương tự, là nghĩa vụ của chủ sở hữu (BLDS Điều 271 khoản 1 đoạn 2; Điều 277 đoạn 1).

c) Lỗ thông khí, khe sáng

Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên trong vật kiến trúc. Khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc dụng thông thoáng. Luật hiện hành có quy định liên quan đến lỗ thông khí tại BLDS Điều 271 khoản 2, nhưng chưa có quy định về khe sáng. Có thể dựa vào nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật để đặt các khe sáng dưới cùng một chế độ pháp lý như đối với lỗ thông khí.

d) Tầm nhìn

  

Tầm nhìn là một khái niệm được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngoài, đặc biệt là được nhìn sang bất động sản của người láng giềng. Các phương tiện thông dụng ở Việt Nam bao gồm cửa sổ và balcon.

Luật hiện hành có một số quy định về việc trổ cửa sổ: chủ sở hữu bất động sản không được trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (BLDS Điều 271 khoản 2 đoạn đầu); chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và lối đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 276 khoản 1); mái che trên cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên (Điều 276 khoản 2). Trong khung cảnh của luật thực định, các cửa sổ chỉ cần được trổ theo đúng các quy định về xây dựng và nhất là bảo đảm được yêu cầu sử dụng an toàn. Luật không dự liệu một giới hạn nào đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và ngược lại, cũng không đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các công trình xây dựng có tác dụng che chắn hoặc hạn chế tầm nhìn đó. Luật chưa có quy định liên quan đến các balcon.

II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ LÁNG GIỀNG

Dẫn nhập - Có một số trường hợp do địa thế tự nhiên của một bất động sản mà chủ sở hữu phải chịu những bất tiện, phiền phức do việc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải nhờ đến bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu của họ đối với bất động sản liền kề. Cũng có khi luật chủ động áp đặt cho chủ sở hữu nghĩa vụ cho phép người láng giềng được sử dụng bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản của người láng giềng. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng, dù phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản, do quy định của pháp luật hoặc do sự tác động của con người, đều là những quyền và nghĩa vụ gắn liền với bất động sản mà đương sự có quyền sở hữu chứ không phải với quyền nhân thân của đương sự

A. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng

phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản hoặc do quy định của luật

1. Quyền, nghĩa vụ của láng giềng trong việc thoát nước mưa và nước thải

Theo BLDS Điều 274, chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 275 BLDS quy định: “Chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi công cộng làm ô nhiễm môi trường”.

2 - Sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

  Sẽ không có vấn đề gì đặc biệt khi bất động sản tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng (chủ sở hữu có thể đặt ngay ở đó một cổng ra vào, thiết bị kết nối và dùng cổng, thiết bị này làm cửa ngõ giao tiếp với cộng đồng). Thế nhưng, trong trường hợp bên kia ranh giới của một bất động sản tư nhân chỉ có các bất động sản tư nhân khác (hoặc các bất động sản thuộc sở hữu toàn dân). Luật gọi đó là bất động sản bị vây bọc (BLDS Điều 280). Luật viết khẳng định ngay rằng bất động sản trong trường hợp này vẫn phải được thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không liên hệ trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn được bảo đảm bằng quyền được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác (có đền bù hoặc không có đền bù tùy theo thỏa thuận).

Trong quan hệ láng giềng cổ điển, ta có lối đi qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: đó là một con đường được vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súc vật đi lại. Theo nghĩa rộng lối đi qua bất động sản liền kề được hình dung như tất cả các loại hình thông thương cần thiết cho việc khai thác công dụng của bất động sản bị vây bọc, được liệt kê tại Điều 278 BLDS như: lối đi; cấp, thoát nước; đường dây tải điện, thông tin liên lạc; các nhu cầu thông thương cần thiết khác... Ta gọi chung các quyền khai thác các loại hình thông thương này là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

a) Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định

  

- Bất động sản phải bị vây bọc - Nghĩa là bất động sản đó không có lối đi ra đường công cộng, không có điểm trên ranh giới của bất động sản tiếp xúc trực tiếp được với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng không sử dụng được. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp này nhưng chủ sở hữu đã được quyền về lối đi qua, quyền sử dụng nhờ thiết bị theo thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề^[34][34] thì khi đó bất động sản không thể bị coi là bị vây bọc để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo luật cho chủ sở hữu. Ngoài ra, cũng không thể xác lập quyền sử dụng bất động sản trong một số trường hợp chỉ là sự vây bọc giả tạo hoặc vây bọc không hoàn hảo^[35][35].

b) Thực hiện quyền quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định

b1) Lựa chọn bất động sản để xây dựng lối thông thương theo thoả thuận hoặc bằng con đường tư pháp

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tồn tại một cách đương nhiên do hiệu lực của luật. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đạt được một thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đó không phải là thoả thuận để tạo ra quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà là thoả thuận về các thể thức thực hiện một quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã sẵn có (được luật thừa nhận). Một khi chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xây dựng lối đi chung trên bất động sản của mình, thì các đương sự còn cần phải thoả thuận tiếp về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung (BLDS Điều 280 khoản 2), và nhất là về mức đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi chung đó. Nếu không đạt được sự thoả thuận cần thiết, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền khởi kiện trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để có được quyết định phân xử hợp lý (BLDS Điều 280 khoản 2).^[36][36]

b2) Trường hợp bất động sản bị vây bọc do hệ quả của sự phân chia

Có trường hợp bất động sản vốn không bị vây bọc, nhưng sau khi phân chia (do hiệu lực của một vụ mua bán từng phần, trao đổi, phân chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần,...), thì lại có một bất động sản hoàn chỉnh mới hình thành ở trong tình trạng bị vây bọc. Luật quy định rằng lối đi qua trong trường hợp này phải được xây dựng trên các phần bất động sản khác thuộc khối bất động sản bị phân chia (BLDS Điều 280 khoản 3).

3. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ chấm dứt, một khi điều kiện tồn tại của nó không còn được thoả mãn. Điều 284 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, không phân biệt quyền sử dụng hạn chế được xác lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật: 1 - Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; 2 - Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. .

B. Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người

Đặt vấn đề - Luật chỉ chủ động dự liệu các quyền và nghĩa vụ láng giềng trong những trường hợp cần thiết khi dung hoà giữa các lợi ích đối lập, nhằm duy trì trật tự xã hội. Trong quá trình khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu có thể có nhu cầu riêng về việc thiết lập một hệ thống phục vụ trên một bất động sản thuộc về một người khác. Chẳng hạn như khi bất động sản không bị vây bọc, nhưng nếu mở được lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu sẽ có được con đường đi ra đường công cộng ngắn hơn nhiều so với con đường đi qua điểm tiếp xúc trực tiếp giữa bất động sản của mình và đường công cộng; hoặc trường hợp chủ sở hữu có hai bất động sản bị chia cắt bởi một bất động sản thứ ba thuộc về người khác và nếu mở được một lối đi qua bất động sản nằm giữa, thì chủ sở hữu sẽ có thể đi lại giữa hai bất động sản của mình bằng con đường ngắn nhất mà không phải đi lòng vòng qua các đường công cộng;... Các lối đi qua trong những trường hợp vừa nêu không thể được thiết lập do hiệu lực của luật, mà chỉ có thể là kết quả của các giao dịch, tức là kết quả của sự tác động của con người.

I. Các điều kiện và căn cứ  xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng

phát sinh do sự tác động của con người.

1.      1.      Điều kiện liên quan đến bất động sản

- Phải là bất động sản hữu hình và tự nhiên - Cụ thể là đất và nhà. Có thể khẳng định rằng không có các quyền và nghĩa vụ láng giềng với các bất động sản vô hình hoặc bất động sản do công dụng.

- Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau - Nếu hai bất động sản thuộc về một người và để khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu sử dụng bất động sản còn lại, thì việc sử dụng đó được coi như một phương thức quản lý tài sản của chính chủ sở hữu. Nếu hai bất động sản thuộc về một người, nhưng một được chủ sở hữu trực tiếp chiếm hữu còn bất động sản còn lại được cho thuê và người thuê được chủ sở hữu cho phép sử dụng hạn chế bất động sản của người cho thuê để khai thác công dụng của bất động sản thuê, thì việc sử dụng hạn chế đó được thực hiện trong khuôn khổ hợp đồng cho thuê chứ không phải dựa trên chế định quyền và nghĩa vụ láng giềng đang nghiên cứu. Nếu hai bất động sản được chiếm hữu bởi hai người thuê, thì mối quan hệ láng giềng giữa hai người thuê là mối quan hệ thuần tuý nhân thân, không gắn liền với tài sản thuê và nhất là không chuyển giao được cho người thuê tiếp theo (hoặc khi hết thời hạn thuê và tài sản thuê được trả lại cho chủ sở hữu.

   2. Căn cứ xác lập

a) Do thỏa thuận - Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc một chủ sở hữu được quyền sử dụng hạn chế bất động sản của một chủ sở hữu khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi; cấp thoát nước; đường dây tải điện, điện thoại, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác (BLDS Điều 278 và 279). Các chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có thể đạt tới những thoả thuận nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ láng giềng khác không được liệt kê trong luật viết như không xây nhà vượt quá một độ cao cho phép; không được gây tiếng ồn, xả khói... Thoả thuận này có thể được lập thành văn bản, các bằng chứng liên quan được thiết lập trong khuôn khổ luật chung về chứng cứ.

b) Di chúc - Trong một số trường hợp, chủ sở hữu bất động sản có thể lập di chúc ghi nhận việc cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản của mình và xác lập các nghĩa vụ láng giềng nào đó gắn liền với bất động sản của mình vì lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Thông thường trên thực tế trường hợp này xảy ra khi láng giềng có quan hệ thân thuộc, họ hàng.

c) Tách rời các bất động sản thuộc về cùng một chủ sở hữu - Khi hai bất động sản liền kề thuộc về cùng một chủ sở hữu, trong đó một bất động sản được lắp đặt các thiết bị dùng để khai thác công dụng của bất động sản còn lại và nếu chủ sở hữu tách một bất động sản bán cho người khác, thì các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh (người mua bất động sản sẽ được hưởng quyền hoặc sẽ phải có nghĩa vụ đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa hai bất động sản). Một cách tổng quát, nếu vì lý do nào đó mà hai bất động sản nói trong giả thuyết được tách ra thành các bất động sản độc lập thuộc về các chủ sở hữu khác nhau, thì quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ được xác lập (những quyền và nghĩa vụ tương ứng sẽ tồn tại gắn liền với các bất động sản liên quan và sẽ được chuyển giao khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao).

d) Thời hiệu - Với tính chất là các quyền đối vật, các quyền và nghĩa vụ láng giềng có thể được chiếm hữu và có thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Nghĩa là, được coi như các quyền bất động sản, quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời gian từ ba mươi năm trở lên. Đây là giải pháp mang tính nguyên tắc và trước mắt chỉ mới được ghi nhận về mặt lý thuyết. Để áp dụng được giải pháp này, cần có thêm các quy tắc chi tiết đặt cơ sở cho việc xác định tình trạng chiếm hữu, đặc biệt các các quy tắc phân biệt giữa việc chiếm hữu thực sự của chủ sở hữu bất động sản dẫn đến việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền,  với tình trạng sử dụng mặc nhiên được chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp nhận nhưng không thể đặt cơ sở cho việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền...   

II. Thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người

1. Điều kiện thực hiện - Các điều kiện của việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác định tuỳ theo đặc điểm của quyền và nghĩa vụ đó. Chẳng hạn như quyền về lối đi chung (theo nghĩa hẹp) đòi hỏi lối đi chung này phải ở vị trí hợp lý với chiều rộng, chiều dài, chiều cao, cấu tạo thích hợp của bất động sản; quyền thoát nước thải được thực hiện trên cơ sở có đường cống, rãnh dẫn nước có quy cách phù hợp với yêu cầu của các bên và được đặt ở vị trí thích hợp;...Nói chung, các điều kiện vật chất cần thiết cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phải được xác định một cách chặt chẽ và chính xác để tránh những tranh chấp đáng tiếc có thể phát sinh.

Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người phải được thực hiện trong những điều kiện vật chất ổn định. Không giống như chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề do sự tác động của con người không đương nhiên có quyền sửa đổi lối đi qua cho phù hợp với công dụng của bất động sản của mình. Bởi vậy, mỗi khi muốn sửa đổi vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi qua, người có quyền về lối đi qua do sự tác động của con người nhất thiết phải đạt được sự thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng không được tôn trọng thì người có quyền có thể yêu cầu được bảo vệ trong khuôn khổ pháp luật bảo vệ quyền sở hữu, nếu có thiệt hại xảy ra thì có thể yêu cầu được bồi thường.

III. Chấm dứt quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do

sự tác động của con người

Cũng như đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định, luật hiện hành (BLDS Điều 284) chỉ dự liệu việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ sự tác động của con người trong hai trường hợp: 1 - Bất động sản phục vụ và bất động sản được phục vụ hoà nhập thành một; 2- Chủ sở hữu bất động sản được phục vụ không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Ta có thể mở rộng phạm vi điều chỉnh của điều luật đã dẫn đến tất cả các quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người bằng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật.

1. Trường hợp bất động sản phục vụ và bất động sản được phục vụ hoà nhập thành một

Như ta đã biết điều kiện cơ bản của sự hình thành quan hệ láng giềng về mặt pháp lý là có hai bất động sản độc lập thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Một khi bất động sản phục vụ và bất động sản được phục vụ thuộc về một chủ sở hữu duy nhất, thì hệ thống phục vụ bị thu hút vào hệ thống quản lý nội bộ của một sản nghiệp và các quyền và nghĩa vụ láng giềng, không còn đối tượng sẽ không có căn cứ để được duy trì.

2. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ từ chối quyền sử dụng hệ thống phục vụ - Người thụ hưởng hệ thống phục vụ bày tỏ ý chí một cách hữu hiệu và rõ ràng về việc không có nhu cầu sử dụng hệ thống đó nữa. Sự từ chối có thể được ghi nhận bằng miệng hoặc bằng văn bản và nói chung có thể được chứng minh bằng bất kỳ phương tiện nào được thừa nhận trong luật chung về chứng cứ.

3. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ không còn sử dụng hệ thống phục vụ - Khi chủ sở hữu bất động sản được phục vụ thực hiện một việc nào đó nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ, ví dụ: dựng vách chắn ngang lối đi qua, lấp đất vào rãnh thoát nước,...hoặc trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản được phục vụ dù không thực hiện hành vi nào có tác dụng loại bỏ công dụng đó nhưng không thực sự tiếp tục khai thác công dụng của hệ thống phục vụ, ví dụ: người có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề mở một lối đi qua mới trên một bất động sản liền kề khác và sử dụng lối đi qua mới mà không quan tâm đến lối đi qua cũ nữa... thì quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ chấm dứt.

4. Trường hợp bất động sản phục vụ được Nhà nước mua lại và trở thành tài sản công - Nếu bất động sản phục vụ được Nhà nước mua lại nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hoà được với các lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất động sản lân cận đang thụ hưởng, thì hoàn toàn hợp lý khi hệ thống phục vụ đó phải bị huỷ bỏ.

IV. Trách nhiệm dân sự do vi phạm quyền và nghĩa vụ láng giềng

Tại các Điều 281 và 283 BLDS, ta thấy có các quy định buộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc theo nghĩa kinh tế phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, trong trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ. Bằng phương pháp diễn dịch quy nạp, ta rút ra được từ các điều luật ấy một nguyên tắc chi phối việc thực hiện quyền sở hữu bất động sản trong quan hệ láng giềng: trách nhiệm dân sự của người có quyền sở hữu có thể được quy kết, một khi việc thực hiện quyền sở hữu đó dẫn đến thiệt hại cho người láng giềng và những người lân cận. Chắc chắn, những thiệt hại dẫn đến trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản phải là những thiệt hại không bình thường, không ở mức chấp nhận được đối với một chủ sở hữu bất động sản lân cận trong trường hợp điển hình. Thiệt hại có thể được gây ra do lỗi cố ý hoặc vô ý. Người có quyền và lợi ích bị xâm hại gánh chịu thiệt hại có quyền khởi kiện chủ sở hữu bất động sản liền kề để yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật và bồi thường thiệt hại đã xảy ra theo thủ tục tố tụng có liên quan.

Mục 6 - QUYỀN SỞ HỮU BỀ MẶT

Khái niệm - Quyền sở hữu bề mặt, trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, là quyền sở hữu của một người không có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất đó. Quyền sử dụng đất trong định nghĩa này được hiểu như một tài sản (nghĩa là có thể chuyển nhượng được); nó có thể thuộc về một người khác (ví dụ: người cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) hoặc không tồn tại (như trong trường hợp người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất chỉ là người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm). Sự phát triển của chế định quyền sở hữu bề mặt trong luật hiện đại Việt Nam gắn liền với quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai.

I - Xác lập quyền sở hữu bề mặt

Quyền sở hữu bề mặt có thể được xác lập theo pháp luật đất đai hoặc theo pháp luật dân sự.

1 - Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai trong các trường hợp cụ thể như:

a) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm - Người thuê đất trả tiền thuê hàng năm có thể là cá nhân, hộ gia đình (Luật Đất đai sửa đổi Điều 78a) hoặc tổ chức (Điều 78d). Luật quy định rõ rằng người thuê có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất thuê và có quyền định đoạt các tài sản ấy (Điều 78a khoản 1; Điều 78d khoản 1), nhưng lại không có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản. Giả sử trên đất thuê không có tài sản, thì người thuê không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu trên đất thuê có tài sản và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người khác, thì người nhận tài sản được thuê đất (Điều 78a khoản 1). Quyền sử dụng đất của người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có tính chất tương tự như một quyền không có tính chất tài sản và gắn liền với nhân thân người có quyền.

Luật cũng cho phép trường hợp chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm là doanh nghiệp Nhà nước có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, theo quy định của Chính phủ (Điều 78 khoản 1 điểm c). Khi có yêu cầu góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, thì doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trả tiền hàng năm giao dịch với bên đối tác với tư cách như là một người có quyền sở hữu đối với một sản nghiệp đất đai hoàn chỉnh gồm có quyền sử dụng đất (có giá trị tài sản độc lập) và các tài sản gắn liền với đất (nếu có), chứ không chỉ là người có quyền sở hữu bề mặt. Đây là một ngoại lệ được thừa nhận như là biện pháp hỗ trợ các đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế quốc doanh trong việc mở rộng quy mô hoạt động. Nói cách khác, doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trả tiền hàng năm, trên nguyên tắc, chỉ có quyền sở hữu bề mặt (đối với các tài sản gắn liền với đất thuê), nhưng lại có quyền của một chủ sở hữu một sản nghiệp đất đai hoàn chỉnh khi xác lập giao dịch “góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh”.

Cũng như doanh nghiệp Nhà nước thuê đất trả tiền hàng năm, các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất có quyền sở hữu, trước người thứ ba, đối với các tài sản gắn liền với đất được giao và có thể định đoạt các tài sản ấy theo các quy định áp dụng đối với tài sản thuộc doanh nghiệp Nhà nước. Doanh nghiệp không được phép chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất được giao, nhưng lại được phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được giao để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.   

2. Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân sự  trong một số trường hợp sau:

a)     a)     Tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất

thành hai bất động sản độc lập

Có nhiều rất phổ biến trong thực tiễn giao dịch, chẳng hạn người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác; hoặc người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữ lại quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; hoặc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (hay tài sản khác), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (hay tài sản khác) đó; ... Trong những trường hợp này quyền sở hữu bề mặt được xác lập.

b) Cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng

Quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, là quyền sử dụng đối với đất chưa được xây dựng, nghĩa là chưa có tài sản gắn liền trên đất đó. Chính người thuê sẽ xây dựng trên đất có quyền sử dụng được cho thuê các công trình cần thiết cho việc khai thác công dụng của đất phục vụ lợi ích của mình. Nếu ta xem quyền sử dụng đất là vật chính, thì theo các quy tắc về sáp nhập tài sản, các công trình xây dựng trên đất thuộc quyền sở hữu của người cho thuê và người này có trách nhiệm thanh toán cho người thuê phần giá trị của các công trình đó (BLDS Điều 244  khoản 1). Giải pháp này không thể tranh cãi khi hợp đồng cho thuê hết hạn, bởi khi đó, người cho thuê tiếp tục là người sử dụng đất và do vậy, có quyền sở hữu đối với những tài sản được sáp nhập vào quyền sử dụng đất theo luật; người thuê không còn mối quan hệ pháp lý nào đối với đất đó.

Có thể phân tích hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng. Khi đó, người sử dụng đất có quyền xây dựng trên đất đó, và do hiệu lực của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, họ chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng trên đất cho người thuê. Như vậy, với tư cách là người tạo ra một cách hợp pháp tài sản được xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu đối với các tài sản đóï -quyền sở hữu có thời hạn chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng cho thuê. Ta nói: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sở hữu bề mặt của người thuê

3.   3.    Xác lập quyền sở hữu bề mặt bằng các phương thức được thừa nhận trong luật chung

            Trong trường hợp này, quyền sở hữu bề mặt đã tồn tại và một người nào đó trở thành chủ thể của quyền sở hữu đó do được chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho,...) hoặc do các phương thức trực tiếp (xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu).

II - Chế độ pháp lý của quyền sở hữu bề mặt

1.      1.      Tài sản thuộc sở hữu bề mặt

Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện hữu (như nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm), nhưng cũng có thể được phi vật chất hoá thành các quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây).

Nếu chỉ có đối tượng là các vật hiện hữu, thì khi vật không còn nữa (nhà bị đổ, cây chết,...), quyền sở hữu bề mặt sẽ chấm dứt. Trong trường hợp vật hiện hữu là cây, chắn chắn chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với tất cả những kết quả phát triển tự nhiên của cây, kể cả đối với các cây con được cây mẹ sản sinh ra... ; tuy nhiên không được trồng thêm cây mới trên diện tích đất đó. 

2. Quyền sở hữu theo luật chung

Người có quyền sở hữu bề mặt là chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ đối với các tài sản đối tượng của quyền sở hữu đó. Người này có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, thay đổi cấu trúc, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản, để tài sản cho người thừa kế,...trừ trường hợp có thoả thuận khác với người có quyền sử dụng đất. Nếu đối tượng của quyền sở hữu bề mặt là quyền xây dựng, quyền trồng cây, thì chủ sở hữu còn có quyền mở rộng hoặc thu hẹp công trình, tăng hoặc giảm số lượng cây trồng, xây dựng công trình hay trồng các loại cây mới.      

Cũng như quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định và lâu dài, trừ trường hợp các bên liên quan đạt được thoả thuận giới hạn sự tồn tại của quyền sở hữu bề mặt trong thời gian (như đối với quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng).

3. Quyền sử dụng hạn chế đối với đất

Khi sở hữu các tài sản gắn liền với đất, người có quyền sở hữu bề mặt, muốn thực hiện quyền sở hữu của mình, nhất thiết phải xác lập được quyền sử dụng đối với đất có các tài sản đó. Khi đó, quan hệ giữa người có quyền sở hữu bề mặt và người sử dụng đất giống như quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong chừng mực nào đó, có thể tin rằng bất động sản đối tượng của quyền sở hữu bề mặt luôn là bất động sản bị vây bọc mà nếu như không có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt sẽ không bao giờ có thể tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng mà không sử dụng đến đất đai thuộc quyền sử dụng của người khác.

 4. Đăng ký quyền sở hữu

Nếu các tài sản gắn liền với đất thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu bề mặt xác lập đối với các tài sản đó cũng phải được đăng ký. Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu bề mặt cũng không được đăng ký. Thực ra, quyền sở hữu bề mặt không đăng ký và, nói chung, bất động sản không đăng ký quyền sở hữu, không phải là một chế định cần được hoàn thiện, mà chỉ là một hiện tượng phát sinh từ tình trạng chưa hoàn thiện của pháp luật về tài sản.

---

---

[1][1] Introduction historique au droit des bien, Presse Univeritaire de France, Droit fondamamental, 1989, số 85

[2][2] động sản: meubles (tiếng Pháp) -  movables (tiếng Anh)

  bất động sản: immeubles (tiếng Pháp) - immovables (tiếng Anh)

[3][3] Điều 450 Dân luật Bắc kỳ và Điều 461 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật

[4][4] thông thường được áp dụng trong các trường hợp đối tượng của quyền không phải là các vật cụ thể mà là các tài sản vô hình.

[5][5] Đây là một trường hợp rất phổ biến trong đời sống người nông dân Việt Nam. Sau, hoặc ngay cả khi đang trong thời gian vun trồng, chăm sóc cây trái, mùa màng..., các thương lái đã vào tận nhà vườn để xem xét, đánh giá chất lượng và tiến hành ngã giá mua theo một số lượng nhất định (chẳng hạn như 10 cây, 20 cây, 5 mẫu, 10 mẫu hoặc cả vườn...). Việc thu hoạch thông thường do người mua thực hiện. Và trên thực tế việc mua bán này được giao kết và thực hiện như là đối với một động sản chứ không phải là một bất động sản.

[6][6] Điều 183, khoản 2 BLDS

[7][7] Chẳng hạn, khi tài sản đó bị mất cắp, bị cướp...thì vẫn xem đó là một vụ phạm pháp hình sự chú không thể viện dẫn rằng do đó là một bất động sản nên không thể trộm cắp hay bị cướp được.

[8][8] Đối với trường hợp trên, nếu người thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, thì việc thế chấp chấm dứt và số tiền bảo hiểm trở thành động sản như theo định nghĩa của luật viết cũng như đặc điểm tự nhiên của nó.

[9][9] Điều 766, khoản 2 BLDS

[10][10] khoản 2, Điều 9 Nghị định 63/CP ngày 24/10/1996 của Chính Phủ quy định chi tiết về sở hữu công nghiệp.

[11][11] Quyền sở hữu công nghiệp và quyền sở hữu tác phẩm văn chương, nghệ thuật, khoa học được quy định trong BLDS.  Riêng quyền sở hữu các yếu tố vô hình thuộc sản nghiệp thưong mại được quy định trong Luật Thương mại ngày 10/5/1997

[12][12] Điều 747 BLDS

[13][13] khoản 1, Điều 763 và điểm a, khoản 1 Điều 764 BLDS.

[14][14] Khoản 2, 3 Điều 766 BLDS.

[15][15] Khoản 4 Điều 766 BLDS.

[16][16] Khoản 3, Điều 4 Nghị định 63 ngày 24/10/1996 của Chính Phủ quy định chi tiết về sở hữu công nghiệp.

[17][17] Khoản 1, Điều 35 Nghị định 63 ngày 24/10/1996 của Chính Phủ quy định chi tiết về sở hữu công nghiệp.

[18][18] Khoản 2, Điều 20 và Điều 24 Luật Thương mại ngày 10/5/1997.

[19][19] Khoản 4, Điều 24 Luật Thương mại ngày 10/5/1997.

[20][20] Luật viết hiện hành chưa có quy định về vấn đề này.

[21][21] Điều 78d , khoản 1, điểm c Luật Đất đai sửa đổi.

[22][22] Khoản 2, Điều 46 Nghị định 63/CP ngày 24/10/1996 quy định văn bằng bảo hộ nhãn hiệu hàng hóa sẽ bị đình chỉ hiệu lực nếu việc sử dụng nhãn hiệu hàng hóa đó không được sử dụng liên tục hơn 5 năm liền.

[23][23] còn gọi là chiếm hữu có tì vết (vice)

[24][24] Theo Điều 606, khoản 2 BLDS: người chiếm hữu tài sản mà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu đó là không có căn cứ pháp luật. Nghĩa là, không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được một cách ngay tình.

[25][25] Xem thêm Nghiên cứu về tài sản - Nguyễn Ngọc Điện - NXM Trẻ 2000

[26][26] “Giấy hồng”: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; “sổ đỏ”: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[27][27] Ở đây, “các tài sản của hộ gia đình” được hiểu như một tập hợp tài sản có và tài sản nợ, một sản nghiệp, chứ không phải là các yếu tố cụ thể của tập hợp đó.

[28][28] condition suspensive

[29][29] Vậy trước khi giao kết nghĩa vụ với người đại diện tổ hợp tác, người cùng giao kết phải yêu cầu người đại diện xuất trình bằng chứng về sự chấp thuận này (biên bản họp, nghị quyết đại hội tổ viên,...). Cần nhấn mạnh rằng người đại diện phải có được sự chấp thuận của đa số tổ viên tổ hợp tác chứ không phải của đa số tổ viên dự họp.

[30][30] Nội dung này sẽ được nghiên cứu trong phần “Chế độ tài sản của vợ chồng” của chương trình Luật Hôn nhân gia đình Việt Nam

[31][31] Thông thường, “balcon” trong cấu trúc chung cư Việt Nam cũng thuộc phần riêng này.

[32][32] Luật hiện hành chỉ ghi nhận khái niệm sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia (BLDS Điều 232 khoản 1 đoạn chót). Nhưng có lẽ cần có thêm khái niệm sở hữu chung theo phần không thể phân chia để áp dụng cho sở hữu chung trong nhà chung cư. Nếu không ta sẽ sa vào chủ nghĩa bình quân.

[33][33] Tạp chí Luật học - Số chuyên đề về Luật Dân sự - 1996

[34][34] do một giao dịch một bên hoặc đã sử dụng lối đi qua, thiết bị của một bất động sản liền kề trong khuôn khổ một hệ thống phục vụ được thiết lập từ lâu và đã dẫn đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng theo thời hiệu).

[35][35]  Xem Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự  Việt Nam - TS Nguyễn Ngọc Điện trang 360

[36][36] Cần lưu ý rằng trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, việc mở lối đi qua có thể được thực hiện cả trên bất động sản thuộc sở hữu toàn dân

LIKE and Share this article: :